3,000万円の住宅ローン融資を獲得する7つのテクニック

もしあなたが3,000万円の不動産を買うつもりであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか？

少し高めの中古住宅や新築住宅を検討している人であれば、上記のような疑問を持っている人は多いです。そろそろ疑問を晴らして、審査をクリアしたいですよね？

そこで今回の記事では、住宅ローンで3,000万円利用したい人であれば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

この記事を読むことによって、住宅ローンで3,000万円借りるための具体的なテクニックがわかりますよ！

記事を最後まで読んだ頃には、3,000万円を合格するために必要な年収も理解できていることでしょう。

3,000万円のために知っておくべき「審査」の必須知識

住宅ローンを3,000万円借りたいのであれば、まず住宅ローン審査の仕組みを理解する必要があります。

住宅ローンは「事前審査」と「本審査」という2つの審査があり、各審査で「3,000万円融資してもいい」と判断してもらえば、念願の3,000万円の融資枠を勝ち取ることが可能です。

次項より「事前審査」と「本審査」の詳細とともに、各審査で3,000万円の融資枠を獲得するための条件について紹介しています。

事前審査で3,000万円を勝ち取るには

まずは「事前審査」について紹介していきましょう。

事前審査とは「申請者の返済能力」を判断する審査で、1〜2週間程度の短期間で結果がでます。

チェックされる項目は多岐にわたりますが、3,000万円の融資額を目指すなら、まずは「返済比率」を意識すべきでしょう。

返済比率とは、年間所得に対する返済金の割合のこと。

ほとんどの住宅ローンの返済率は、約25％が目安とされています。

仮に返済比率25％の場合、年収200万円なら年間返済額が50万円になる融資額で申請をしなければ審査結果は否決です。

審査に通るためには、毎月の支払金額を4万円程度におさえることが必要になります。

毎月4万円の支払いは、逆算すると融資額1,450万円程度。

つまり、年収200万円では融資額3,000万円は、ほぼ不可能に近いと言えます。

では融資額3,000万円を獲得したいなら、年収はいくらあればいいのか「返済比率」に基づいてシミュレーションしてみましょう。

一般的な住宅ローンの条件である「35年返済」「金利1％」で計算すると3,000万円の借入額は、毎月の返済額は8.6万円になります。

毎月の支払い8.6万円で返済比率25％に合った年収はいくらかというと、あくまでも概算ですが、年収350万円以上は必要だと弾き出されます。

すなわち、住宅ローンで3,000万円の融資枠を獲得したいなら、年収350万円以上は必要となります。

ただし返済比率は、住宅ローンを除くすべてのローンが対象となるため、カードローンなどの既存の融資があれば、より年収が必要になるので注意してください。

本審査で3,000万円を勝ち取るには

次は、「本審査」について紹介していきます。

本審査は、事前審査を通過した後に挑戦できる「不動産担保評価」を判断する審査です。

1ヶ月〜2ヶ月程度の期間にわたって審査されます。

購入する不動産に3,000万円の価値がないと銀行が判断すれば、本審査を通過することはできません。

担保評価の出し方は様々ですが、計算によって決定する銀行がほとんどです。

計算方法は非常に簡単で、土地と建物の評価をそれぞれ出して加算するシンプルなもの。

まず土地の担保評価の計算方法ですが、次の計算式で求められます。

【土地の担保評価=路線価額×土地の広さ（平米）】

「路線価格」は、土地の相続税を計算するときに使用する金額で、インターネット上で簡単に見つけることができます。

「地価マップ」と検索すれば、すぐに確認することができるでしょう。

建物の担保評価の計算方法は、土地に比べて少し複雑ですが、次の計算式ではじき出せます。

【建物の担保評価=再調達価格×延べ床面積×残存年数÷法定耐用年数】

再調達価格は、対象建物の構造に応じて変化することが特徴で、次のようになります。

法定耐用年数は建物構造によって変化し、次のようになります。

自分が買おうとしている不動産を、上記の計算式と基準となる数値を使って、不動産の土地と建物の担保評価を出し加算して、3,000万円になるかチェックしてください。

もし計算して2800万円を下回るようであれば、本審査で3,000万円の融資が認められることはありません。

3,000万円の融資額を獲得したいなら、3,000万円の価値がある不動産を購入対象にする必要があるでしょう。

住宅ローン審査で3,000万円を獲得させる7つのコツ

ここまでは、住宅ローンの仕組みを紹介し、「事前審査」「本審査」それぞれの審査で、どうすれば3,000万円の融資額を獲得できるのか紹介しました。

事前審査は「返済比率」、本審査は「不動産担保評価」が重要であることを理解いただいたと思います。

次に紹介するのは、住宅ローン審査で3,000万円を獲得させる7つのコツについて。

次項より紹介する技法を真似すれば、3,000万円の融資金額を獲得できる可能性がグッと高まるはずです。

3,000万円を勝ち取るコツ①　返済期間を延ばす

もし住宅ローンの融資金額を3,000万円まで獲得したいのであれば、返済期間はなるべく長くすることをお勧めします。

融資期間が長くなるほど、融資額は増額されるでしょう。

なぜ返済期間を延長すると融資額が増額されるのかというと、返済期間が長いほどローンの年間返済額が少なくなり、「返済比率」が低くなるため。

毎月の支払い額を減らすには、金利を落とすよりも貸出期間を延長することが、一番効果的です。

最近では、最長50年の返済期間を要する住宅ローンも出てきています。

もし3,000万円まで借りたいのであれば、35〜50年の返済期間を設定することが可能な住宅ローンを、使用するようにしてください。

3,000万円を勝ち取るコツ②　収入合算する

住宅ローンの融資額を決定する重要な審査基準の一つが「年収」です。

先ほども紹介しましたが、3,000万円もの融資額を勝ち取りたいなら、最低でも年収350万円は必要になります。

では年収250〜300万円の人は、3,000万円の融資枠を実現できないのでしょうか。

実は一つだけ、自身の収入をUPさせるテクニックがあります。

申請する本人の所得だけでなく、配偶者などの収入を加えた金額での申請できる「収入合算」なら3,000万円合格できるかもしれません。

収入合算は、年収を合法的に上げるワザとして、不動産業者にはおなじみ。

融資額をUPさせたいお客様がいれば、すぐに収入合算を勧めることでしょう。

収入合算することはできるのは、申請する本人の配偶者のほか、同居する家族だけです。

また、一時的な所得ではなく、安定した収入があることも条件となっています。

合算することができる人の範囲と条件は、金融機関ごとに異なるため、審査の申請をする前に、銀行側に確認するようにしましょう。

ちなみに収入合算することができる金額は、本人の所得の2分の1までと定められており、全額を合算することはできません。

もし主たる申請者の年収が300万円で、収入合算の年収が200万円であれば、年収400万円の個人として審査されます。

3,000万円を勝ち取るコツ③　既存の借り入れを返済

もし年収350万円近辺で、3,000万円の融資枠を獲得したいなら、事前に既存の借り入れを返済しておきましょう。

クレジットカードのキャッシング機能とカードローンは、「返済比率」によって住宅ローンの融資枠に影響を与えます。

使用していないクレジットカードは解約して、可能な限りローン商品も返済してください。

クレジットカードなどの解約や返済については、個人信用情報に反映されるまで最大2ヶ月かかることがありますので、なるべく早く動くのをお勧めします。

住宅ローン審査をする日から逆算して、解約・返済しておくといいでしょう。

もし住宅ローン審査の直前でしか解約・返済することができない場合は、返済証明書または終了証明書を発行してもらってください。

発行さえしてもらえば、個人信用情報に反映されていなくても、返済・解約が認められます。

返済証明書などの発行は、どんな金融機関でも当日中または1〜2営業日対応してくれるはずです。

3,000万円を勝ち取るコツ④　頭金を入れる

住宅ローンの融資枠は、年間所得と融資総額のバランスを見て、結果を出しています。

融資枠3,000万円まで借りたい場合、年収が増えるまで仕事を熱心にするか、前述した「収入合算」で増やすしかありません。

ただ、頑張って働いても年収が増えるかどうかは確定していませんし、収入合算する人がいない人もいるはず。

そんな場合は「頭金」を入れてみては、いかがでしょうか。

頭金は融資額の元本を減らすことができるので、結果的に融資限度額を増やすことができます。

また、頭金は基本的に長期的な貯蓄によって、実現できることがほとんどです。

したがって、頭金を準備することができたという事実自体が、審査に対してプラス要因となり、3,000万円まで借りられる可能性が上がります。

もし頭金を自分の貯蓄ではなく、親や祖父母から受けたとしても、プラスに評価されるのは、変わりがありません。

一般的に、お金を譲り受ければ「贈与税」の課税がされますが、住宅ローンの頭金として使用する場合は、非課税になるのでご安心を。

3,000万円を勝ち取るコツ⑤　ボーナス払いを活用

住宅ローンは、「ボーナス払い」を設定することができます。

ボーナス払いを使えば、ボーナス月の返済額を増えますが、融資額をUPさせることが可能です。

住宅ローン融資額を上げる方法としては、一般的に広く知られている方法でしょう。

あくまで筆者の個人的な経験からの予想ですが、普通の支払いにボーナス払いを5万円に追加するだけで、融資枠を約200〜300万円UPさせることが可能になるはず。

ボーナス払いは、基本的にボーナスがある会社に勤務している場合にのみ使用可能ですが、3,000万円に近づく手段として、非常に有効な方法の一つです。

3,000万円を勝ち取るコツ⑥　リフォームする

もし不動産の担保価値が3,000万円に不足しているようであれば、リフォームをしてみてはいかがでしょうか。

一部の銀行では、リフォーム費用を担保価値に加算するようになっています。代表的なのは「新生銀行」でしょう。

新生銀行は既にリフォームしてある不動産はもちろんのこと、今後実施する予定のリフォームにも対応しています。

さらにすごいのは、担保に追加される金額です。

なんとリフォーム資金の100％を、担保価値として追加されます。

前述した不動産の担保計算で、3,000万円に少し足りないようでしたら、新生銀行を利用して、不足金額分だけ将来的にリフォームするようにしてはどうでしょうか。

3,000万円を勝ち取るコツ⑦　フラット35を使う

住宅ローンの中には、審査が甘いものがあります。それがまさに「フラット35」。

フラット35は、他の銀行が提供する住宅ローンと比較して、審査が甘く、融資金額が増える可能性が高いです。

筆者も不動産業者をしていた時、融資額が足りない人には、必ずといっていいほどフラット35をお勧めしていました。

なぜフラット35が甘いのか明らかではないですが、一般的な住宅ローンと比べて、審査の仕組みが多少違っているのが、原因だと考えられています。

またフラット35は、銀行が窓口になっていますが、貸付金は国から出る仕組みです。

つまり、銀行は事実上のリスクなしで、お金を貸すことができるようになっています。

このように、一般的な住宅ローンと少し異なる事情があるため、フラット35の審査は甘く、融資額3,000万円まで到達しやすくなっているのです。

お得な住宅ローン探しはモゲチェックがオススメ

住宅ローンは低金利順に返済額が一番少なくなるとは限りません。

各社、あなたの属性（年収や家族構成、勤務先等）により基準が異なり金利が異なるのです。

つまり各社に問い合わせしてシミュレーションしてもらうしかないのです。

そこでオススメなのが「モバチェック」です。

モバチェックを使うと、あなたのたった5分の情報入力でどこの住宅ローンがお得なのかを一括比較できます。

借り換えの場合ももちろん対応。どれぐらい減額されるのか、月々の返済はいくらになるのかを教えてくれます。

さらに、プロのアドバイザーに無料でチャット相談できるので大変便利です。

強引な営業も一切ないので、まずはお得な住宅ローンでいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。

まとめ

少し高めの中古住宅や新築住宅を検討している人であれば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？

住宅ローンで3,000万円借りるための具体的なテクニックはもちろんのこと、3,000万円を合格するために必要な年収についても、理解いただけたと思います。

もし今後住宅ローンを利用するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。