いくらの年収が必要？住宅ローンで4,500万円借りるコツを徹底解説

もし住宅ローンで4,500万円借りたいなら、次のような疑問を持っていませんか？

住宅ローンの利用すべき金額がすでに決まっているなら、上記のような疑問を持つ人は多いです。

疑問を解いて、万全の状態で審査に挑戦したいですよね。

今回の記事では住宅ローンを4,500万円借りたい人なら、知っておくべき重要な情報を紹介しています。

記事を読めば、4,500万円借りるにはいくら年収が必要なのか理解できますよ！

最後まで記事を読んだ頃には、4,500万円の融資枠を獲得するために必要な知識は全て得ているはずです。

住宅ローンを4,500万円借りた時のシミュレーション

住宅ローンを4,500万円借りたとき、毎月いくらの返済が求められるのかシミュレートしていきましょう。

住宅ローンは変動金利と固定金利の2種類があり、同じ4,500万円の借り入れでも全く別の計画になります。

変動金利は最も金利が低いタイプです。しかし今後の金利変動リスクがあるタイプです。

短期間に一度返済したい方が使用する金利プランになります。20年以内の返済を基準として使用する人が多いです。

一方、固定金利は返済額が一定の金利タイプです。

返済額が変わらないため、長期間の借入に適しています。最近流行の35〜50年の長期返済にぴったりです。

次項では、「変動金利」「固定金利」の4,500万円借り入れたシミュレーションを紹介します。

4,500万円を変動金利で借りると毎月の返済額は？

変動金利は低金利で利用できるタイプです。ただ将来の金利UPの問題が発生します。

変動金利を使用するなら、なるべく短い期間内に返済できる返済計画を立ててください。

変動金利の弱点を考慮すれば、返済期間は20年以内に抑えるべきです。

4,500万円の住宅ローンを0.5％の変動金利で借りたら、どのような返済になるのでしょうか。

返済期間を変動金利で頻繁に使用される15年間にすると、毎月の返済額は259,000円です。

もし20年の返済期間なら197,000円です。

住宅ローンの返済期間を15〜20年にすると、毎月の返済額も多少高くなってしまいます。

もし年収800万円以下の人が変動金利を使用するなら、20年間の返済がベターです。

年収800万円以上なら、返済期間を15年にしてもいいでしょう。

ちなみに返済期間を5年に短縮すると、40〜50万円程度の金利負担を減らせます。

4,500万円を固定金利で借りると毎月の返済額は？

固定金利は変動金利より金利が増加しますが返済額が一定になります。

今後の金利リスクの増加を避けられるでしょう。

変動金利に付きまとう「未来の金利が上がるかもしれない不安」を取り除けます。

固定金利は返済期間を増やして、より効果を発揮する金利タイプです。

返済期間は30〜50年を採用する人が多いでしょう。

4,500万円の住宅ローンを1.5％の固定金利で借りたら、どのような返済額になるのでしょうか。

返済期間が35年間なら、毎月の返済額は137,000円です。

もし50年の返済期間にすれば、106,000円です。

同じ4,500万円ですが、先に紹介した変動金利とは大きな差が出ています。

毎月の負担額を大幅に抑制できるため、年収700万円以下の家庭にピッタリの計画になります。

ちなみに固定金利を選ぶ人は「フラット35」「フラット50」のどちらかを選ぶ事が多いです。

長期返済と固定金利の組み合わせを選択するなら、迷わずフラット35を使用すべきです。

住宅ローン審査で4,500万円を通過する審査アドバイス

前章までは住宅ローンを4,500万円借りた時の毎月の返済額を紹介しました。

金利計画と返済期間を変更すると、同じ4,500万円で返済額が全く違うと理解いただけたはずです。

次に伝えるのは、住宅ローンの審査で4,500万円を通過させる審査アドバイスです。

住宅ローンで4,500万円を獲得したいなら、ある程度住宅ローンの構造を理解しなければなりません。

この章では住宅ローンの審査の構造に触れながら、4,500万円を獲得するためのコツを紹介します。

住宅ローンは事前審査と本審査があり、審査ごとに内容や基準が違います。

各審査で「4,500万円借してもいい」と思わせれば、4,500万円を獲得できるでしょう。

事前審査で4,500万円通過に必要な年収とは

「事前審査」で4,500万円を通過するアドバイスを紹介していきましょう。

事前審査は申請者を徹底的に審査して、4,500万円返済する能力があるかを判断するプロセスです。

審査期間は1〜2週間程度かかります。

申請者の返済能力を確認するために「信用情報」「年齢・勤続年数」「返済比率」を確認します。

融資額を決定するためには、3つのうちどれも重要な要素です。

その中でもとくに意識すべきなのは、「返済比率」です。

返済比率は「年間所得に対する年間返済の割合」を示します。

一般的な住宅ローンの返済比率は、約25％〜35％が相場です。一例を出しましょう。

年収700万円の人で返済比率25％なら、年間返済額が175万円です。

年間返済額が175万円以下でおさまる融資額で申請をしなければ、審査は否決されています。

年間返済額が175万円となると、月14万円くらい。返済期間35年で逆算すると、融資額4,500万円程度になります。

年収700万円で返済期間35年にすると、4,500万円の融資を獲得する確率が高いです。

上記のように返済比率を使用すると、どのくらいの収入なら事前審査で4,500万円合格できるかわかります。

返済比率25％と定義して、もうすこしシミュレーションしてみましょう。

変動金利の一般的な住宅ローンの条件「20年返済」「金利0.5％」「元利均等制」で計算します。

すると4,500万円の融資額は、毎月の返済額が20万円までOKと弾き出されました。

毎月の支払いが20万円で、返済比率25％に合った給与がいくらになるのか逆算してみます。

概算になりますが、年収960万円以上が要ると結果が出ます。

つまり住宅ローンで4,500万円を獲得するには、変動金利プランで年収960万円、固定金利プランで年収700万円必要なのです。

しかし、返済率は住宅ローンの他のローン商品も対象なのを忘れないでください。

すでに自動車ローンやフリーローンを使用しているなら、より高い年収が求められます。

本審査で4,500万円を通過させる審査アドバイス

本審査は事前審査に合格した人が挑戦できる審査で「不動産担保評価」を判断します。

不動産の審査項目は事前審査よりも多いため、審査期間は1ヶ月以上かかるのが普通です。

審査の結果、住宅ローンを購入する不動産が「4,500万円の価値なし」判断されれば本審査は否決します。

担保評価=販売額ではありません。販売額4,500万円の不動産が本審査で落ちるケースも存在します。

担保評価の方法は銀行で異なりますが、基本的には「計算」をもとに決定するのが通例です。

計算方法もシンプルで、土地と建物の評価を加算すればはじき出されます。

土地の評価は国が定めた1㎡当たりの土地の価格を、土地の広さを乗算するだけ。

国が定めた1㎡当たりの土地の価格は、誰でもインターネット上で見られます。

地価マップ（https://www.chikamap.jp/）を参照してみてください。

一方、建物の評価の計算方法は少し複雑です。

「再調達価格×延床面積×残存年数÷法定耐用年数」。少し難しいですよね。

見知らぬ用語が多すぎて、ちょっと気後れする人もいるのでは。

インターネットから自動的に計算してくれるツールがあるため、遠慮なく使用しましょう。

建物の評価を自動的に計算するサイト（http://www.secret-mediate.com/sekisan/）にアクセスしてみてください。

土地と建物の担保評価を加算して、4,500万円以上になれば本審査を通過できます。

しかし、実際の審査では現地調査の結果も参考となるので注意してください。

計算結果=審査結果ではありません。

道の広さ、土地の形状、周囲の環境に応じて担保評価がプラスマイナスされます。

4,500万円の融資枠を確保する技術

前章では、住宅ローンの審査で4,500万円を通過させる審査アドバイスをお伝えしました。

「事前審査」と「本審査」で、審査を突破するためのコツの違いを理解できたと思います。

最後に紹介するのは、4,500万円の融資枠を確保する技術です。

4,500万円の融資枠を獲得するには、少なくとも700万円以上の年収が要るのは先述した通りです。

もし年収700万円に足りないなら、4,500万円の融資枠は獲得できません。

「収入合算」して給与を増やす他ないでしょう。

収入合算は申請する本人の所得に配偶者の収入を追加する方法です。配偶者の所得は、2分の1まで追加できます。

収入合算が可能なのは、配偶者のほか購入する家に同居する親族なら誰もが対象です。

ただしアルバイトやパート勤務はダメです。正社員扱いとして働く人だけが対象になります。

もし申請者の年収が６00万円なら、たとえ35年返済でも4,500万円の融資額を獲得できないかもしれません。

しかし年収300万円以上の配偶者を収入合算すれば、4,500万円の融資枠の確保が保証されるでしょう。

確実に4,500万円通過したいなら、返済比率が高い銀行も使うべきです。

筆者が知る限り最も返済比率が高いのはフラット35です。

年収400万円以上なら返済比率35％、年収700万円以上なら返済比率40％と圧倒的な数字を誇ります。

フラット35なら年収700万円に満たない人でも、4,500万円獲得できる確率は高いです。

お得な住宅ローン探しはモゲチェックがオススメ

住宅ローンは低金利順に返済額が一番少なくなるとは限りません。

各社、あなたの属性（年収や家族構成、勤務先等）により基準が異なり金利が異なるのです。

つまり各社に問い合わせしてシミュレーションしてもらうしかないのです。

そこでオススメなのが「モゲチェック」です。

モゲチェックを使うと、あなたのたった5分の情報入力でどこの住宅ローンがお得なのかを一括比較できます。

借り換えの場合ももちろん対応。どれぐらい減額されるのか、月々の返済はいくらになるのかを教えてくれます。

さらに、プロのアドバイザーに無料でチャット相談できるので大変便利です。

強引な営業も一切ないので、まずはお得な住宅ローンでいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。

まとめ

住宅ローンで4,500万円借りたい人なら知っておくべき重要な情報を紹介してきました。

住宅ローンで4,500万円借りたら、毎月の返済額はいくらになるのか理解できたと思います。

4,500万円の融資枠を獲得するための審査アドバイスも、知る事ができたのではないでしょうか。

もし今後、住宅ローンの審査に挑戦するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてください。