簡単に自分の不動産の売却額を知る方法としてAI査定の利用があります。
インターネット上には無料で利用できる不動産AI査定も存在し、中には非常に精度の高いAI査定サービスもあります。
また、価格査定だけでなく、中には賃料や過去数年間の価格動向についても瞬時にわかる優れたAI査定も存在します。
一方で、不動産AI査定は万能ではないため、使い方を間違えると価格を大きく見誤る危険性も存在します。
本記事では不動産AI査定のメリットやデメリット、不動産AI査定が適している物件やおすすめの不動産AI査定サイト等を紹介します。
ぜひ最後までご覧ください。
不動産AI査定とは
不動産AI査定とは人工知能を使って不動産の価格を瞬時に出す査定システムになります。
過去の膨大な取引事例を教師データとして学習し、その学習に基づいて基本的な項目を入力するだけで瞬時に価格が出てくるサービスです。
特にマンションに関しては、AI査定によって精度の高い価格を出せることから、インターネット上にあるAI査定もマンションに特化しているものが多いです。
また、AI査定といっても、サービスによって元となる教師データや計算方法が違うため、異なるサービスを使えば結果に差が出てくるのが一般的となっています。
精度の悪いAI査定サービスも存在するため、利用するにあたっては評判の良いサイトを使うことがポイントです。
不動産AI査定のメリット
この章では、不動産AI査定のメリットについて解説します。
価格がすぐにわかる
AI査定のメリットは、価格がすぐにわかるという点です。
「机上査定」や「訪問査定」といったものとは異なり、基本項目を入力するだけですぐに価格が出てきます。
机上査定とは、不動産会社が物件を見ずに不動産情報だけを見て行う査定のことです。
訪問査定とは、不動産会社が実際に物件を見に来て行う査定のことです。
共に実際の人間が査定しますので瞬時に結果は出ず、数日～数週間かかるのが一般的です。
それに対して、AI査定はその場ですぐに結果を知ることができるため、価格がすぐにわかるという点が大きなメリットとなっています。
匿名で利用できる
AI査定は匿名で利用できるという点がメリットです。
電話番号等の個人情報を入力する必要がなく、サービスを利用した後に営業電話がかかってくるような心配もありません。
とりあえず価格だけ知りたい、今売るかどうか決めていないという人であっても安心して利用することができます。
売却目的以外にも利用できる
AI査定は売却目的以外にも利用できる点がメリットです。
机上査定や訪問査定は、不動産会社が実際に動くため、売却を前提とした売主でないと利用できないという側面があります。
一方で、AI査定は誰でも利用できますので、例えば「購入希望者」でも適正価格を知るために使うことができます。
また、離婚時の財産分与や相続時の遺産分割等、売却予定はないけれども価格を知りたいだけの人も利用可能です。
不動産AI査定のデメリット
この章では、不動産AI査定のデメリットについて解説します。
相場しか把握できない
不動産AI査定のデメリットは相場しか把握できないという点です。
正確性は担保できないため、それだけを鵜呑みにするのは危険といえます。
AI査定は、あくまでも「参考」程度に利用すべきサービスです。
AI査定は利用するサイトによって査定結果もかなり異なるのが実態です。
信憑性の低いサイトもありますので、妄信しないことが適切な対応となります。
戸建ての精度はとにかく悪い
AI査定は、戸建ての精度はとにかく悪いという点がデメリットです。
戸建てもAI査定を提供している会社もありますが、信頼性が高いものは一つもないといえます。
よって、AI査定を利用できるのは今のところ「マンションだけ」と思っていた方が無難です。
AI査定は、過去の取引事例を元に価格を計算しています。
マンションの場合、同じマンション内の過去の事例が多いため、同じマンションの事例から精度の高い価格を推測することができます。
一方で、戸建ての場合、近隣の取引事例といっても、条件がかなり異なります。
まず、土地が広さや形状、駅からの距離等の条件に違いがあります。また、建物も築年数や広さ、仕様等の条件が違います。
戸建ては、近隣の取引事例と様々な要因が異なってしまうことから、機械的かつ論理的に事例から価格を算出することが難しいのです。
よって、戸建てはあまりあてにならないため、戸建てに関してはAI査定を利用しない方が良いでしょう。
現地確認しないとわからない部分が価格に反映できない
AI査定は、現地確認しないとわからない部分が価格に反映できない点がデメリットです。
例えば、リフォームをしておりプラスに反映される部分は加味されません。
また、一部が損傷している、騒音や汚臭がする等のマイナスに反映される部分も加味されないことになります。
不動産には、実際に見ないとわからない部分が少なからず存在します。
AI査定は現地を見たり、売主にヒアリングをしたりしないので、精度を高めるには限界があり、適正な査定価格を出せないのです。
売主の希望を査定価格に反映できない
AI査定は売主の希望を査定価格に反映できないという点もデメリットです。
訪問査定では、売主の希望を聞いて価格を変更することもできます。
例えば、早く売りたい売主に対しては「安めに査定する」、住宅ローンの返済等で高く売らなければいけない売主に対してはチャレンジ価格として「高めに査定する」といったこともあります。
訪問査定は売主と直接面談をしますので、売主の要望に応じて柔軟に査定価格を変えることもできますし、売却方法も相談することができる点がメリットです。
それに対して、AI査定は不動産会社との面談が一切ないため、希望は全く反映されず、機械的に価格が算出されます。
売却方法も相談できないことから、自分に合った「売り方」や「査定価格」を知ることができないという点がデメリットです。
不動産AI査定に適した物件
不動産AI査定に適した物件は、以下のような条件を全て兼ね備えた物件にあります。
不動産AI査定に適した物件
- マンションであること
- 築10年超であること
- 大規模マンションであること(例えば200戸以上)
- リフォームをしていないこと
1つ目としては、「マンションであること」が条件です。戸建ては精度が悪いため、AI査定に向いていません
2つ目は、「築10年超であること」です。
マンションは築10年超にもなると、同じマンション内の過去の取引事例が蓄積されていきます。
参考となる取引事例が増えることで、AI査定の精度も高くなるのです。
3つ目は、「大規模マンションであること」です。
大規模マンションは戸数も多いため、築10年も過ぎると売買実績も多くなります。
築10年超でも、例えば50戸未満のようなマンションはほとんど取引事例が存在しないこともあります。
それに対して、200戸超のような大規模マンションになると直近でも多くの物件が取引されるため、AI査定の精度が高くなります。
4つ目は「リフォームをしていないこと」です。
AI査定はリフォームのような現地を見ないとわからない内容を価格に反映することができないため、リフォームをしている物件は不向きとなります。
おすすめの不動産AI査定サイト
この章ではおすすめの不動産AI査定サイトについて解説します。
マンション
マンションはAI査定の精度が高いため、無料で利用できるサービスが多く存在します。
マンションナビ
マンションのAI査定で最もおすすめなのはマンションナビです。
マンションナビはマンション名だけを入力すると価格が幅で表示されます。
価格以外にも賃料や過去3年間程度の価格の推移等も表示されるため、大変便利なサイトです。
また、都市部のマンションだけでなく、地方のマンションまで査定できるという特徴も持っています。
例えば実際に都内の4,600万円弱で売却されているマンション(前章で紹介した条件をすべて満たす物件)を査定してみると、査定結果は約4,900万円～5,300万円となりました。誤差としては、プラス6％弱～13％弱です。
その他、当該マンションは価格が上昇傾向にあり、売却するなら良いタイミングであることもわかりました。
簡単に「今は売りどきか？」ということがわかるようになっていますので、売却前にぜひ一度は利用されることをオススメします。
HowMa
他にAI査定の中で精度が高く、定評のあるサイトはHowMaです、
HowMaの特徴は、査定価格を1つの数字でスバッと提示してくれる点といえます。
多くのAI査定は、結果を幅で表示するというあいまいな表現を用いますが、HowMaは堂々と「いくら」と回答してくれる点が優れたところです。
例えばマンションナビで検証した同じ都内の4,600万円弱のマンションをHowMaで査定すると、4,300万円強で査定されます。誤差としてはマイナス6％程度です。
HowMaでマンションを査定してみると、誤差としては概ねプラスマイナス7％前後で収まる傾向があります。
誤差が1割以内であることから、精度としては比較的高いといえます。
イエシル
イエシルもマンション名だけ入力すると価格が幅で表示されるAI査定システムです。
同様にマンションナビで検証した同じ都内の4,600万円弱のマンションを査定してみると、査定結果は約4,800万円～7,300万円となりました。誤差としては、プラス5％弱～40％弱です。
上限が40％弱も開いてしまうため、利用には注意が必要です。
イエシルは様々な広さの部屋の価格が同時に表示されるため、金額幅が非常に大きくなってしまいます。
イエシルを利用する場合には、自分の物件の面積との違いを十分に確認することがポイントです。
また、イエシルは査定できない物件も多くあります。
郊外は査定できるマンションは少なく、都内の物件であっても小規模のマンションは査定できないことが多いです。
戸建て
戸建てに関しては、そもそも「おすすめ」のAI査定サイトはありません。
精度が非常に悪いことから、サービスを提供している会社も少ない状況です。
ただし、一応、戸建てのAI査定サイトも存在はするため、ここではサービスの紹介だけを行います。
HowMa
HowMaには一応、戸建ての査定も存在します。
HowMaはマンションの精度が比較的高いため、戸建ての精度の高さも期待したくなりますが、残念ながら戸建ての精度は低いです。
例えば実際に都内の8,000万円弱で売却されている戸建てをHowMaで査定すると、1億円近くで査定されます。2割近くの差異が生じるため、信憑性は低いといえます。
HOUSEDOの10秒でDo
戸建てのAI査定には、「HOUSEDOの10秒でDo」も存在します。
HOUSEDOのAI査定は金額が幅で表示されるのが特徴です。
仲介による売却価格だけでなく、買取による価格も表示されます。
例えばHowMaで検証した同じ8,000万円弱の戸建てを査定してみると、仲介の価格としては約7,500万円～1億600万円という幅で表示されます。
3,000万円くらいの幅で表示されてしまうため、一体、いくらくらいが妥当な金額なのかわかりにくいです。
実際の価格である8,000万円と、上限値の1億600万円では25％程度の開きがあるため、信憑性は低いといえます。
まとめ
以上、不動産AI査定について解説してきました。
不動産AI査定とは、人工知能を使って瞬時に価格が出る査定システムです。
不動産AI査定には、「価格がすぐにわかる」、「匿名で利用できる」といったメリットがあります。
一方で、「相場しか把握できない」、「戸建ての精度はとにかく悪い」といった点がデメリットです。
不動産AI査定は、「築10年超の大規模マンションでリフォームをしていない物件」が適切な物件となります。
おすすめの不動産AI査定サイトは、マンションの「マンションナビ」です。
AI査定の結果はあくまでも参考に過ぎないため、鵜呑みにせず売却前は必ず訪問査定を依頼するようにしましょう。