アパート経営に向いている土地は？土地なしでもできる？

私は元・不動産業者です。土地の仲介を担当する際に、アパートで土地活用する人とも多く関わってきました。

土地活用「アパート経営」に挑戦する人は、プロレベルの知識の人が一部いましたが、大抵の人は素人ばかりです。

右も左もわからないまま、業者にいいようにされて、プロだったら絶対に手を出さないようなアパートを建てていた人もいましたね…。

まったく黒字にならずに、借金だけ残してアパート経営から撤退していく人を何人も見た事があります。

筆者が見て来た土地活用の素人さん達は、土地活用「アパート経営」についてこんな悩みや不安、疑問をもっていました。

今、土地活用「アパート経営」について、情報収集している人は同じような疑問を持っている事でしょう。

そもそも上記のような疑問は、アパートで土地活用する人なら必ず行き当たる疑問です。

しっかりとした「回答」を得ないままでは、あなたもアパートでの土地活用で失敗するかもしれません。

そこで今回の記事では上記のような「アパート経営」をするうえで絶対に解決しておくべき疑問すべてに、不動産のプロとして回答していきます。

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「アパート経営」に関する知識はすべて網羅できます。

読み終えた時には、「アパート経営で土地活用する基礎知識」「土地なしでアパート経営する方法」をしっかりと理解できているはずです。

「へーベルメゾンのアパート経営」「三井ホームによるアパート経営」についても、明確になっていることでしょう。

アパート経営で土地活用する基礎知識

相続税が2015年1月1日から増税され、「実家の不動産を相続した時、どうしたらいいか」と悩む人が増加しています。

そんな中、土地の活用方法で特に関心が集まっているのが、アパート経営です。

この章では土地の活用方法としてアパート経営を導入するメリットや注意点についてお伝えします。

安定的な現金収入が可能

アパート経営では、長期に渡り、現金で家賃収入が得られます。

管理業務は管理業者に預ける事が可能なので、手間がかからない「副収入」として最適です。

雇用不安と将来の年金収入に不安のある職場の人たちには、月給以外に安定的な副収入を得られる点が魅力になります。

また、公的年金で生活している人には家賃収入が私的年金の代わりにもなるので、老後の余裕のある生活に役立ちます。

狭い土地でも可能

一戸建て住宅の住居が入るスペースがあれば、アパート経営は可能です。

他の土地の活用法と比較して土地の形状による建築計画の制約が少なく、防水や部屋のバリエーションも豊富です。

ただ注意すべき点がふたつあります。ひとつは、周辺環境などの立地条件です。

土地別に建築に関する法規制などがあるので、それらを参考にした経営計画が必要です。

高齢化社会に差し掛かり、高齢の独身者も増加しており、入居者の要求が多様化しています。

立地条件と需要に見合った計画で建設されると、高い入居率を維持する事ができます。

もうひとつは建物や居住空間の設備で、適切な投資の配分を実施する事ができるのかという点です。

建築コストを下げることは結果的に安く悪い建物となり、入居率の低下や設定家賃の低下が起きて、予定された収入が得られないことになります。

設備ではモニターの設置、インターホン、ルームエアコンなど、より高性能の物を設置する傾向にあります。

どこに費用をかけて、どこを安く掛け合うかがアパート経営に十分な利回りを出すための重要なポイントになります。

小口の自己資金で投資が可能

保有資金が少なくても、アパート担保融資として金融機関から融資を受けられれば、アパート経営は可能です。

金融商品への投資に対しては、銀行などの金融機関は貸出しを行ってくれませんが、アパートの経営に融資してくれる金融機関はいくつもあります。

超低金利が続く現在は、貸付返済の利払い負担が大幅に軽減されています。

アパートの担保融資で注意すべき点は、「いくら借りる事ができるだろうか」より「いくらなら返済していけるか」です。

アパートの担保融資の金利は変動型になるのが一般的なので、将来的な金利の引き上げも考慮して、余裕を持った資金計画を立てましょう。

また、アパートの担保融資には「団体信用生命保険」必加入の担保融資があります。

団体信用生命保険はオーナーに万一の事があった場合、保険で残債が返済されるシステムです。

代表的なのは「三井住友銀行」が提供するアパート用担保融資でしょう。

いわば生命保険の代わりもあるので家族も安心です。なるべくなら加入しておきましょう。

税金対策となる

アパート経営による税金対策は、大きく言えばふたつの点で有利です。ひとつは、固定資産税が軽減される点です。

土地に建物がない更地、駐車場の状態では軽減措置はありませんが、アパートが建っている土地の場合、税額が6分の1に軽減されます。

また、市区町村によっては都市計画税の軽減が適用されることがあります。

都市圏などの地価の高いところでアパート経営すると、節税効果が大きいといえます。

もうひとつは、相続税の軽減措置がある点です。

アパートの場合、建物で30%、土地で20%前後評価が減少されるため、将来の節税対策になります。

その他、不動産以外の投資とは違い、管理費や修繕費などを経費計上する事ができます。

また家族をアパートの管理担当者として給与を支払うことにすると、「専従者への給与」として計上する事ができます。

さらに青色申告による特別控除もあるのも魅力です。

ローン完済後に資産が残る

ローン完済後は家賃収入がそのまま入ります。そして無担保になった土地を資産として残す事が可能です。

家賃収入から融資を返済し、最終的に資産形成ができるのです。

アパートの一室に対する区分投資の場合、現在の法律ではアパート再建築は容易ではありません。

再建築ができなければ、建物の老朽化による資産価値がますます下がっていきます。

しかしアパート経営の場合、建物に価値がなくなったとしても無担保の土地が残るため、土地を売却する事で利益をさらに得られる場合があるのです。

その利益によりアパートを再建し、その後も家賃収入を得られるなど、将来の可能性は大きく拡大されます。

土地なしでアパート経営する方法

自宅以外の土地所有者や、相続で新たに土地を持った人がそこにアパートを建てたということはよく聞く話です。

それに比べれば、土地のない状態でアパート経営を開始するのは障壁が高く感じるのもムリはありません。

しかし、土地なしでもアパート経営に成功した人々はたくさんいます。

この章では「土地なしでアパート経営が可能かどうか」をテーマとし、土地がある場合と比較した長所と短所についてわかりやすく説明します。

そもそも土地がなくてもアパート経営はできるのか

土地を持った人が、アパートを建てて家主で収入を得ている話はよく聞きます。

一般的に「アパートの家主=地主」のイメージがありますが、実際には土地を所有していない状態でもアパート経営を開始する事ができます。

最近よく聞く「サラリーマン大家」も、土地なし状態でアパート経営を開始した人が多いです。

ただ土地を所有している場合と比較して、デメリットもあるので注意が必要です。

土地なしでアパート経営する「仕組み」

現時点で土地を所有していない場合、購入予定の土地とアパートを担保に金融機関から融資を受けて経営を開始する事ができます。

そのため、土地自体の資産価値の高さが重要です。

また家賃収入はローンの返済に充当するようになるので、返済期間は十分な収入がほぼないと考えた方がいいかもしれません。

ただ無事に完済すれば、家賃収入がそのまま入ることになります。

土地や建物を手に入れるため、まずは融資を受ける事が必要ですが、最終的に自分の財産として残す事ができます。

土地がある場合と比較した「長所と短所」

「少ない自分のお金で土地も建物も手に入れて、収益をもとに融資を返済した後は不労所得で生活できる」

これだけを聞いたら美味しい話に感じるかもしれませんが、実際には長所も短所もあります。

具体的な長所と短所を紹介していきましょう。

土地なしでアパート経営を開始する長所

収益性が高い土地、これから人が集まりそうな土地に絞って購入できるということは、土地を所有していない場合のメリットです。

建築したいアパートのイメージを先に計画して、土地が選択できるのも魅力です。

家族用2LDKを持とうとする場合と、独身者用1DKを持とうとする場合は必要な土地の大きさは変わってきます。

自分がどのようなアパートを経営したいのかを考慮した土地選択が可能なのは大きなアドバンテージです。

土地なしでアパート経営を開始する短所

土地の選択には多くの知識が必要なので、膨大な時間がかかります。 賃貸経営を開始するまでの期間は、土地所有者に比べると長くなります。

また建物だけでなく、土地も購入する分、初期費用が増えます。

土地を持っている人と比べて「マイナスからのスタート」になる覚悟は持たないといけません。

土地なしでアパート経営が向いている人とは

ここまで紹介してきた知識をもとに、土地なしでのアパート経営が向いている人を考えてみましょう。

土地なしからアパート経営するのに適している人は、次のような人になります。

ある程度の年収がある人

金融機関が積極的に融資する年収は600万円〜700万円以上です。

年収が高ければ高いほど、不動産投資に積極的な金融機関から融資を受ける確率が高まります。

年収500万円以上であれば、信用金庫から融資を受けられるでしょう。

十分に資金が調達できる人

現在の年収が500万円に満たない人でも、自己資産が1,000万円以上あれば審査は通りやすくなります。

土地なしでアパート経営に乗り出す場合、建築費だけでなく、土地購入分の資金も必要です。

所有する土地の活用手段として、アパート経営を始める人より資金がかかります。

具体的に自己資金はいくら必要なのか

土地と建物すべて購入する場合、どれほど資金が必要でしょうか。

アパート経営では、最低でも全体の値段の1〜2割程度の自己資金が必要だとされています。

2,000万円の土地に5,000万円のアパートを建てるなら、700万円は準備したいところです。

また、契約金以外にも不動産業者の仲介手数料や登記費用など諸経費が必要です。

これは融資に編入されずに現金で支払う必要があります。 物件価格の1割程度必要になるでしょう。

土地の選択方法

狙っているところが都市なのか地方かによって、ポイントが異なります。

都市を狙う場合、駅に近い土地は住宅向けより商業向けの方が価格設定は高くなります。

駅から徒歩5分以内の利便性の高い土地を狙いましょう。

地方でアパート経営を考える場合、土地の一部は駐車場とする事を考えて選択する必要があります。

土地のすべてをアパートに使えるとは考えない方が得策です。

また大企業の不動産会社より、地域に根ざした不動産業者が収益化しやすい土地情報を持っている場合が多いです。

デキる営業マンとの信頼関係を築いていきましょう。

営業社員との人間関係ができていれば、別の投資家が知らない情報を優先的に教えてもらえる事もあります。

土地なしでアパート経営をする場合に使えるローン

ここ10年ほどは低金利が続いているため、2〜3%の利率で借り入れが可能です。

バブル時代は金利7%が一般的だった事を考えると、そのころより低い利率で借りる事ができます。

ローンは購入する土地・建物を担保として借り入れをする事になります。

「契約金はいくらか」「その他の資産があるのか」「購入する土地・建物の担保力」「収益性」などを総合的に評価して融資の金額と期間が決定されます。

住宅ローンより審査は厳格ですので注意してください。

現在、住宅ローンがない場合、アパートの担保融資ではなく、住宅ローンのアパート経営融資を受ける選択肢もあります。

アパートローンにつかえる住宅ローンで、代表的なのは「フラット35」です。

ただし、現在、自分が居住している以外の部屋を賃貸する場合に限るので注意してください。

住宅ローンの場合は、アパート担保融資よりも低金利で融資も受けやすくなっています。

現在の職場で年俸400万円以上なら、よほどの事情がない限り審査に通るはずです。

金利2.8%で返済期間35年の場合と、同様に金利2.8%で返済期間15年の場合は、当然期間が短い方が返済額は安くなります。

土地なしでアパート経営を行う場合の注意点

土地を所有している場合と比較して、土地なしからスタートするアパート経営は注意すべき点も増えます。

アパート建築費だけでなく、土地購入分の金額も融資を受ける分、土地所有者のアパート経営よりは借金が大きくなるケースが多いです。

そのため、今後の金利が上昇した時に受ける影響も大きくなります。

また土地なしから始める場合に注意する点のひとつに、「立地による空室リスク」を挙げる事もできます。

空き部屋が出たり、賃貸料が入らなかったりする事態の原因としては「アパートの立地条件がよくない」「家賃金額の設定が高すぎる」などがあります。

最初の土地選択がその後の空室リスクを左右するので、地域選定の際は、不動産会社との連携を緊密に取って慎重に行いましょう。

へーベルメゾンのアパート経営

土地活用を検討しており、「ヘーベルメゾン」（旭化成ホームズ）のアパートが気になっている人は多いです。

ただ同時に「へーベルメゾンの土地活用は実際どうなのか」「信じて任せても大丈夫なの？」と疑問を抱いています。

へーベルメゾンは担当者によってバラツキはあるものの、さまざまな点で評価が高く、特にはじめて土地の活用を検討する方にとってはかなりの優良企業と言えます。

この章では不動産のプロである筆者が「へーベルメゾン」の土地活用の評判について、わかりやすく紹介します。

へーベルメゾンでの土地活用の総評

へーベルメゾン（旭化成ホームズ）は1972年に設立され、年間約1.7万戸の住宅を建築しています。

対応地域は主要都市で首都圏・名古屋・大阪がメインです。特に3.4階建て賃貸住宅が強いです。

さまざまな複合建物やコンセプトアパートなどの提案のレベルは高くて評判のメーカーといえます。

価格帯は:坪60万円程度、場合によっては坪80万円ほどになることも。

アフターサービスが非常に充実しており、初期保障は30年。防水は20年で、60年まで延長可能です。

以上を整理すれば、へーベルメゾンの土地の活用は「価格帯の高さ」と「対応地域が限定的」というデメリットがあります。

しかし実績と設立年数から来る安心が魅力は見逃せないといえます。

へーベルメゾンの土地活用の特徴と長所・短所

へーベルメゾンの土地活用を検討する際、明確にしなかればいけないのが特徴・長所・短所です。

事前に知っておくべき特徴と長所と短所について紹介していきます。

へーベルメゾンは水に弱い？

へーベルメゾンは旭化成ホームズがドイツへ技術提携を行う際、日本にはじめて導入した「ヘーベル」を活用した住宅を作るために設立された背景があります。

そのため分譲アパート事業以外では外壁や床材などに「ヘーベル」を多用した工業化建築の商品で、建築する事になります。

「ヘーベル」は50年以上前から用途に合わせて、さまざまな建築物に使用されています。

ただ「ヘーベル」には弱点があるのを忘れてはいけません。

コンクリートの中に無数の気泡を作り、軽さを実現しているため、直接水に触れれば性能に影響を及ぼす弱点があります。

ヘーベルを直接水に接触する可能性のある外壁などに使用する場合は、確実な塗装が必要で、劣化した時はまた塗装しなければなりません。

ただへーベルメゾンでは30年以上の耐久性を持った高性能な外壁塗装をする事で、弱点が克服されています。

へーベルメゾンは組み立て式

へーベルメゾンの建物は壁や柱など建物の構造の胴体について、あらかじめ国土交通大臣認定を受け、決まった規格の不在を工場で製造。

現場でそれらを組み立てる工業化建築となっています。

そのため現場での施工工程が少なく、いつも安定した性能と品質が確保されており、耐久性と安全性の面での差が少なく、安心して建築を任せる事ができます。

そのうえで、震度7以上の揺れにも耐えられる構造でもあるため、耐震設計面としても安心できる商品です。

最長60年まで延長可能な保証システム

建築会社では「住宅の品質確保の促進などに関する法律」によって、建物の主要部分（構造耐力上主要部分と雨水の侵入を防止する部分）については10年間の瑕疵担保責任が義務化されています。

へーベルメゾンはもちろんのこと、どこで作っても10年間保証はついて来ます。

しかしヘーベルメゾンの工業化建築については、それを越えて当初30年間の初期保証(雨水の侵入を防止する部分については20年)が付いてくるのです。

くわえて有償点検を適用すれば、10年単位で最長60年まで保証を延長できる「60年点検延長保証システム」があります。

会社の「純正保証」がついているため、中長期的な土地活用時にも安心でき、もし将来的に売却する必要性が出たとしても建物の価値の向上につながる可能性がある嬉しいシステムです。

旭化成不動産レジデンスの一括借り上げシステムが使える

へーベルメゾンの土地活用では子会社の「旭化成不動産レジデンス」による一括借り上げシステムを利用できます。

つまり空室リスクを分散した土地活用をする事ができるのです。

エリアにより条件は異なりますが、募集家賃90%〜85%程度の保証料率で安定的な収入を確保する事ができます。

ただ前述のとおり、へーベルメゾンの対応地域は首都圏および東海・関西を中心とした日本西部の主要都市だけに限定されています。

旭化成不動産のレジデンスの対応地域も同じになるので要注意です。

三井ホームによるアパート経営

土地活用を検討しており、「三井ホーム」のアパートが気になっている人は本当に多いです。

ただ「三井ホームは大丈夫なのか」「安心して任せてもいい会社なの？」と疑問を抱いている人がいるのも事実。

結論からいいますと、三井ホームは担当者によって提案力の差異はありますが、さまざまな種類の土地に対応可能な優良企業です。

そんな三井ホームの土地活用について、この章ではわかりやすく紹介していきます。

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三井ホームの土地活用の総評

三井ホーム1974年に設立、年間3500件以上の建物を建築している土地活用の大企業です。

対応地域は全国対応で、沖縄の一部島部以外はどこでも対応してくれます。

独自の2×4（ツーバイフォー）工法の建築がメインで、高い評価を受けています。

気になる価格帯は2×4工法を使って:坪60万円ほど。場合によっては:坪80万円になることも。

アフターサービス保証は標準プランで10年間の保証で、基礎構造の胴体だけは最大まで30年まで延長可能となっています。

以上を整理すると、三井ホームの土地活用は「価格帯の高さ」というデメリットがありますが、「全国対応」と「ツーバイフォー住宅」という強みがあり、総合的にレベルが高い会社なのは間違いありません。

三井ホームの土地活用の特徴と長所・短所

三井ホームの土地活用を検討する際、明確にしなかればいけないのが特徴・長所・短所です。

事前に知っておくべき特徴と長所と短所について紹介していきます。

さまざまな建築を可能な圧倒的な技術力

一般的に「2×4」(ツーバイフォー)と聞くと、木造住宅の認識があります。

あくまで「木造」であるため、一戸建て住宅以外には対応できないと思ってしまいますが、三井ホームが提供する進化した2×4施工は、一味ちがいます。

アパート建築でも十分な効果を発揮するよう、大幅な進化を遂げているツーバイフォーなのです。

三井ホームのツーバイフォーは耐震性と耐火性などのさまざまな条件をクリアしており、商業系施設やRC構造(鉄筋コンクリート構造)建設のような建築も可能です。

アパートでは高層の部類に入る「5階建てのアパート」なども建築する事が可能です。

このような高層建物や規模が大きい建物は耐久性、耐震性・耐火性の確保等の観点からRC構造や鉄骨構造として建設されるのが一般的です。

しかしそれではどうしても費用が高くなる短所がありました。

しかし三井ホームではツーバイフォーで高層アパートに対応できるため、コストや建築工事期間などの面でメリットを生かしつつ、検討する事ができます。

最長30年の長期間延長可能な保証システム

アパート新築に対応する建築会社には「住宅の品質確保の促進などに関する法律」によって、建物の主要部分(構造耐力上主要部分と雨水の侵入を防止する部分)については10年間の瑕疵担保責任が義務化されています。

もちろん、三井ホームも対象で、ハッキリいってどこの会社でアパートを作っても10年間保証はついて来ます。

しかし三井ホームの2×4建築については、当初10年間の初期保証とともに特別な有償メンテナンスが利用可能です。

10年ごとに建物の診断を通じた有償メンテナンスを採用すれば、10年単位で最長30年まで保証を延長する保証システムが利用できます。

会社の純正保証がついているため、中長期的な土地活用としても安心できるでしょう。

もし将来的に売却する必要性が出たとしても、建物の価値の向上につながる可能性があるオーナーにとって「嬉しいシステム」です。

まとめ

土地活用の代表的方法である「アパート経営」をテーマとして4つ知識を解説してきましたが、いかがでしょうか？

紹介してきた４つの知識さえ押さえておけば、土地活用「アパート経営」に関する知識はすべて網羅できています。

今後、アパート経営に挑戦するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。