住宅ローンの限度額はどうやった決める？限度額をアップする方法

もしあなたが今後住宅ローンの利用を検討しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか？

実際に住宅ローンに関心のある人であれば、上記のような疑問を持っている人は多いです。そろそろ疑問を晴らして、審査に挑戦したいですよね？

そこで今回の記事では住宅ローンに関心のある人であれば、絶対に知っておくべき「限度額」の必須情報を紹介していきます。

この記事を読むことによって、住宅ローンにおける「限度額」の決め方がわかりますよ！

記事を最後まで読んだ頃には、住宅ローンの限度額をUPさせる方法も理解できていることでしょう。

住宅ローンの「限度額」はどうやって決められるのか

住宅購入には多くのお金がかかるので、多くの人が住宅ローンを利用しています。

そんな中、人によっては「より多くの融資金額を借りたい」と思っている人も多いです。

すこしでも多く借りたいと思うのであれば、「住宅ローンの限度額は、どうやって決まっているのか？」と疑問に感じている人も多いのではないでしょうか。

ローンの貸し出し者となる銀行は、様々な観点から検討して、申込者の「限度額」を決めています。

限度額を決める審査は、様々な判断要素（土地と建物の担保評価・職場・勤務形態・所得・その他のローンの融資状況）を考慮して結果を出しているのです。

次の項では、融資の限度額を決定する要素の中でも、特に重要なポイントをピックアップし、解説していきましょう。

住宅ローンの限度額は「返済比率」で決まる

銀行は申込者の限度額を判断する際に、「返済比率」という基準を用いて結論を出しています。

返済比率とは、年収に対する年間返済の割合のことをいい、具体的な数値は金融機関によって異なります。

基本的には公表していない数字ですが、住宅金融支援機構が提供する住宅ローン「フラット35」に限っては、400万円未満は30％以下、400万円以上は35％と明らかにしています。

他の銀行は公表こそしていませんが、元・不動産業者の筆者としては20％〜30％の銀行が多いと感じています。

つまりフラット35は、他の銀行よりも返済比率が高い、と言えるでしょう。

銀行の返済比率を20％として、例をあげてみましょう。

年収500万円の場合、許容される年間の返済額は100万円（500万円×25％=100万円）になります。

つまり、年間返済額が100万円で収まる融資金額が「限度額」となるのです。

年間返済額100万円の場合、毎月の支払はおよそ8.3万円。

返済期間を35年とするなら、限度額は3,000万円となるでしょう。

紹介した計算方法は、「フラット35」のサイトなどでシミュレートすることが可能です。

自分で計算するよりもはるかに簡単で間違いない結果が出るので、返済比率から自分の限度額を知りたい人はぜひ使ってみてください。

既存の借り入れが多いと限度額が減る

「返済比率」は住宅ローンの返済だけが、対象ではありません。

すでに利用している車のローンやカードローンはもちろん、クレジットカードのキャッシング機能や割賦購入、リボ払いまで含まれているので要注意。

先ほど紹介した年収500万円の例だと、他のローンがなければ、毎月の返済額の上限は8.3万円でした。

しかし、すでに何かしらのローンで毎月3万円（年間36万円）の返済しているのであれば、住宅ローンで使用できる金額の上限は約5万円と判断されます。

仮に毎月5万円の支払いしか許されないのであれば、限度額は約1700万円となり、何も借り入れがない時よりも1300万円も限度額が減ってしまったことになります。

このように、既存のローンがあればあるほど、住宅ローンの限度額が減少します。より多くの限度額を要求するなら、あらかじめ既存のローンを整理しておくのがよいでしょう。

勤務状態でも限度額は変わる

会社員にはさまざまな「勤務形態」がありますが、住宅ローンの限度額決定に最も良い影響を与えるのが「正社員」です。

正社員は長期雇用を前提としているため、銀行的にも安定的な収益を期待することができます。

だからこそ、住宅ローンの限度額も多くなりがち。

一方、雇用期間が短い「派遣社員」や「契約職」は、住宅ローンの限度額がかなり低くなってしまいます。

場合によっては、利用さえ認められないことも多いでしょう。

もし審査に通過しても、金利などの諸条件が厳しく設定されてしまうかもしれません。

派遣社員や契約職よりも評価が低くなるのが「自営業」です。

自営業者は所得が安定しないと銀行は見ているので、審査はおろか申込すら許可していない場合も少なくありません。

どうしても自営業者が住宅ローンを利用したいのであれば、2〜3年分の確定申告をした後にチャレンジするのをオススメします。

限度額は購入する物件のせいでも変動する

住宅ローンの限度額は、申込者の状況だけで決まるわけではありません。購入しようと考えている不動産の価値にも依存します。

住宅ローンを利用すれば、銀行は融資対象となる土地と建物に「抵当権」を設定します。

もし返済が遅れた場合には、抵当権を実行して土地と建物を強制処分し、資金を回収することになるでしょう。

抵当権の実行時に十分な資金を回収できるかどうか把握するために、銀行は不動産の価値にかなりの時間をかけて審査をします。

理想的なのは、融資額と不動産の価値が一緒になること。もし融資額よりも不動産の価値がないと判断されると、その分、限度額が削減されます。

融資額より不動産価値が下回るのは、改装された中古物件などを購入する時によくあります。

売り手が利益をのせすぎて、価値と融資額が合わなくなってしまっているのです。

あまりにも不動産の価値がないと判断されれば、1円も貸してくれないこともあるので注意してください。

また、接道している道路が4m未満、建物が古すぎる等の致命的な問題があれば、容赦なく「否決」になります。

不動産のせいで限度額が0円だと判断されたのであれば、もう購入する物件を変えるしか手はありません。

住宅ローンの限度額をUPさせる方法

ここまでは住宅ローンの限度額が、どうやって決められているのか紹介しました。

さまざまな要素を考慮して、限度額を決めていることを理解していただけたと思います。

限度額を決めるメカニズムを理解すれば、故意的に限度額をUPさせることも可能になるでしょう。

しかしメカニズムを理解していても、自分で方法を考えるのはなかなか難しいもの。

そこでこの章では、住宅ローンの限度額をUPさせる具体的な方法を紹介していきます。

紹介する方法は、不動産業者が限度額を上げたいと悩むお客さんに対して、実際にアドバイスしている手段です。

実践的かつ効果的な方法ばかりのため、きっと役に立ってくれるはずでしょう。

限度額を上げる方法①返済期間を延ばす

もし住宅ローンの限度額の増額を希望しているのであれば、返済期間を長くすると良いでしょう。

融資期間が長いほど、融資限度額は増額されます。

なぜ返済期間を延長すると、限度額が増額されるかというと、期間が長いほどローンの年間返済額が少なくなり「返済比率」が低くなるため。

先ほども紹介しましたが、返済比率は年収に対する年間返済額の割合を指し、毎月の支払が少ないほど返済比率は低くなり、多くの金額を借りることができる仕組みです。

毎月の支払金額を減らすには、金利を落とすよりも、ローンの期間を延長するのが一番。返済比率もかなりの余裕ができます。

最近では最長50年もの返済期間を要する住宅ローンも出てきています。

もし限度額をもっと上げたいのであれば、35〜50年間の返済期間が設定できる住宅ローンを、利用するようにしてみてください。

限度額を上げる方法②収入合算する

住宅ローンの限度額を決定する重要な審査基準の一つが「年収」です。年収が多いほど融資限度額は上がります。

年収を増やすことさえできれば、住宅ローンの限度額を増額させることができるでしょう。

しかし、年収を増やすなんて普通はできない、と考える読者もいるはず。

実は申込する本人の所得だけでなく、配偶者などの収入を加えた金額で申し込みをする「収入合算」なら、年収をUPさせることが可能です。

収入合算は住宅ローンの限度額をあげる技法として、不動産業者ではお馴染みのテクニック。

限度額をUPさせたいお客さんがいたら、真っ先に収入合算を薦めることでしょう。

収入合算できるのは申込する本人の配偶者のほか、同居する家族だけです。また一時的な所得ではなく、安定した収入があることが条件になっています。

合算することができる人の範囲と条件は、金融機関ごとに異なるため、審査申込をする前に、銀行側に確認するようにしましょう。

ちなみに収入合算できる金額は、本人の所得の2分の1までと定められており、全額を合算することはできません。

もし主たる申込者の年収が400万円で、収入合算者の年収が200万円ならば、年収500万円の個人として審査されます。

限度額を上げる方法③既存のローンを返済する

住宅ローンの限度額を上げたいなら、事前に既存のローンを減らしましょう。

クレジットカードのキャッシング機能やカードローンが、住宅ローンの限度額に影響を与えるのは先述した通り。

使用していないクレジットカードは解約しておくのが賢明であり、できればローン商品も完済しておくのがよいでしょう。

ちなみにクレジットカード等の解約や完済の情報は、個人信用情報に反映されるまで最大2ヶ月かかることがありますので、なるべく早めに動いておくことをオススメします。

住宅ローンに挑戦するかなり前から、解約・完済しておくといいでしょう。

もし住宅ローン審査の直前にしか解約・完済できないなら、返済証明書または失効証明書を発行してもらってください。

発行してもらえば、個人信用情報に反映されてなくても、完済と解約が認められます。

金融機関によっては、発行までにある程度の時間を要することもありますが、大抵の場合は即日中か１〜２営業日で対応してもらえるはずです。

限度額を上げる方法④頭金を入れる

住宅ローンの限度額は、年収と借入総額のバランスを見て、結果を出しています。

限度額を上げたいのであれば、年収そのものが増えるまで仕事を頑張るか、先述した「収入合算」で増やすことほかありません。

もし収入合算する人がいないなら、頭金を入れてみてはどうでしょうか。

頭金は融資額の元本を減らすことができるので、結果的に限度額をUPすることができます。

また、頭金は、基本的に長期的な貯蓄によって用意されることがほとんどです。

したがって、頭金を用意することができたという、事実そのものが審査にプラス要因となり、限度額がUPする可能性があがります。

もし頭金を自分の貯蓄ではなく、親や祖父母からもらったとしても、プラス評価になるのは変わりありません。

一般的にお金を譲り受ければ「贈与税」の課税がされますが、住宅ローンの頭金として使用する場合は、非課税になる便利な制度があります。

限度額を上げる方法⑤ボーナス払いを利用する

住宅ローンは、「ボーナス払い」を設定することができます。

ボーナス支払いを使えば1年に2回、ボーナス月の返済額を増やして、限度額をUPさせることが可能です。

住宅ローンの限度額を上げる方法としては、一般的に広く認知されている方法でしょう。

あくまでも筆者の個人的経験からの予想ですが、通常の支払いに比べてボーナスの支払いを5万円に追加するだけで、限度額が約200〜300万円UPさせることが可能になるはず。

ボーナス支払いは、基本的にボーナスがある会社に勤務している場合にのみ使用可能ですが、限度額をUPさせる手段としては、非常に有効な方法の一つです。

お得な住宅ローン探しはモゲチェックがオススメ

住宅ローンは低金利順に返済額が一番少なくなるとは限りません。

各社、あなたの属性（年収や家族構成、勤務先等）により基準が異なり金利が異なるのです。

つまり各社に問い合わせしてシミュレーションしてもらうしかないのです。

そこでオススメなのが「モバチェック」です。

モバチェックを使うと、あなたのたった5分の情報入力でどこの住宅ローンがお得なのかを一括比較できます。

借り換えの場合ももちろん対応。どれぐらい減額されるのか、月々の返済はいくらになるのかを教えてくれます。

さらに、プロのアドバイザーに無料でチャット相談できるので大変便利です。

強引な営業も一切ないので、まずはお得な住宅ローンでいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。

まとめ

住宅ローンの「限度額」について必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？

限度額の決め方はもちろんのこと、限度額をUPさせる方法についても理解いただけたと思います。

もし住宅ローンを利用するのであれば、今回紹介した「限度額」の知識をぜひ参考にしてみてください。