計算式や審査への影響まで解説！住宅ローン「返済比率」を完全ガイド

「住宅ローンの返済比率」といえば、知識がない人にとっては非常に厄介で、なかなか理解が難しい問題となります。

だからこそ「住宅ローンの返済比率」について、いまだに納得いく回答や知識を得られぬまま、調べている人は多いです。

具体的には「住宅ローンの返済比率」に関して、下記に示すような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。

あなたも以下に示す内容と、同じような疑問や不安をもっていませんか？

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、住宅ローンの審査に挑戦しようとしてはいけません。

住宅ローンの返済比率に関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないでしょう。

せっかく住宅ローン審査に挑戦するのであれば、「返済比率」を理解して自分が納得いく借入条件になってほしいですよね？

そこで今回の記事では「住宅ローンの返済比率」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「住宅ローンの返済比率」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

読み終えた時には、

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

住宅ローンの返済比率とは？最初に知るべき基礎知識

「住宅ローンの返済比率」を理解するうえでは非常に重要な知識なので、しっかりとおさえておきましょう。

ここでお伝えしたいことを先にピックアップしておくと、以下の通りになります。ぜひ目を通してみてください。

要点を簡潔にまとめたので、ここではどんなことを解説するのか、ざっと理解できたのではないでしょうか。

ではさっそく、上記に記したお伝えしたいことの詳細について、次項よりくわしく解説していきます。

返済比率をオーバーするとローンが通らない

住宅ローンの審査の中に「返済負担率」と言われている重要な概念があります。

返済負担率とは、「毎月の返済額が一年間の給料合計額の○○％以内」という住宅ローン審査の決まりで、返済比率とも言います。

返済負担率をオーバーしてしまうと、貸してもらいたい金額を借りることができません。

そのため、返済負担率からあなたの利用することができる金額を逆算することができるのです。

返済負担率は銀行によって異なる

返済負担率は銀行によってバラバラになってきますが、返済負担率以上の融資を銀行が行うことはほぼないといえます。

そのため、自分で返済計画を立てる際には、あなた自身の年収で返済負担率が何％となるのかを、まず考えなければなりません。

住宅ローンの返済比率を自分で求めるための計算式

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意外と簡単な返済比率の計算方法

返済負担率の計算方法は以外とシンプルです。具体的には「住宅ローン返済額（年間）÷1年間の給料額×100」です。

住宅ローンの毎月返済額が10万円で年収が600万円であるなら（10万円×12ヶ月）÷600万円×100＝20％となります。

ボーナス返済をプラスしなければいけない

返済負担率を計算する際には、ボーナス返済が存在する人はその分を加味して計算する必要があります。

毎月返済額10万円、ボーナス返済6月と12月にそれぞれ20万円ずつ、年収600万円の場合と考えるとどうなるでしょうか。

（毎月返済額10万円×12ヶ月+ボーナス返済に当たる20万円×2回）÷600万円×100＝27％（返済比率）になります。

他に借りているローンも計算式にプラスする

返済負担率を計算する場合に、すでに消費者金融や自動車ローンなどの借入金がある人は要注意です。

借入金の分も返済比率の算出の計算式に、算入しなければならないのです。

毎月返済額10万円の住宅ローンを組む一年間の給料の合計額が600万円の人は、どうなるでしょうか。

すでに毎月3万円返済の自動車ローンの借入が備わっている場合をシミュレーションしてみましょう。

（住宅ローン返済額10万円×12ヶ月+自動車ローン月々一度の返済額3万円×12ヶ月）÷600万円×100＝26％になります。

ちなみに自動車ローンや消費者金融などのいわゆる「無担保融資」の際には、住宅ローンの返済額は全く影響しません。

このため、先に住宅ローンを組んだあとに他の融資を組んだ方が、住宅ローン審査には確実にプラスになります。

計算に使う年収は「課税所得」で考える

住宅ローンの返済負担率を計算する際の一年間の給料合計額ですが、これは課税所得で計算します。

課税所得とは、いわゆる「税金が納入される前の所得」で、言い方を変えますと「額面所得」というものになります。

源泉徴収票であれば一番左側に取り上げられている金額です。手取り年収とは違ってくるので注意しましょう。

住宅ローンの返済比率を計算する時の2つの注意点

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返済比率を考える時は「基準金利」で計算すること

返済負担率を計算する際には、住宅ローンの支払わなければいけない金額を決定する際の元となる金利に注意を払う必要があります。

銀行によっては、「返済負担率は基準金利ではじき出すこと」と決まっている場合があるのです。

住宅ローンの金利は「基準金利−○○％」という様に、基準金利から一定の金利を優遇して決定しています。

返済比率の計算金利が、チラシに書かれている金利数値とは違う場合があるので、注意しなければいけません。

銀行によっては「優遇金利」で返済比率を計算する場合もある

銀行が返済負担率を算出する際には、基準金利ではじき出すのか、優遇後の金利で算出するのかが重要です。

それによって、返済負担率が見違えるようになってしまいます。

特に固定金利の場合には、固定期間終わった後だと優遇が無効化されるので、基準金利で算出することが多いです。

だからこそ、詳細に返済負担率を計算したい人は気を付けなければいけません。

「返済負担率の返済は基準金利で計算するのか、それとも優遇後の金利で行うのか」と借入を検討する銀行に問い合わせてみましょう。

住宅ローンの返済比率は何％以内に抑えるべきなのか

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「上限より低くければ安全」ではない

住宅ローン審査時の返済比率の上限は、銀行や信販会社ごとに定められています。

しかし各金融機関が定めた返済比率の上限と比較して低いなら、すべてOKなのかといえば、実はそうでもありません。

金融機関の定める返済比率の上限は、どんなことがあったとしても金融機関が定めた上限です。

当然の事ながら、それぞれの家庭にマッチするように定められているわけではありません。

すでにご説明しましたが、同じ年収400万円である場合にも配偶者の年収やお子様の年齢、人数により税金に違いがあります。

可処分所得が異なるうえ、家庭が異なれば水道光熱費をはじめ支出の額は異なります。

生活上困らない返済比率を考えるには、リアリティをもって「自分の生活にいくらお金がかかっているのか」を見直しましょう。

そのうえで住宅ローンの返済にいくらまでなら払うことが出来るかを、よく検討した上で決めると良いですよ。

実際の借入は返済比率の上限より2％ほど低くするべき

返済比率の上限が35％であれば33％、リミットが30％であれば28％などが好ましいです。

できれば返済比率上限より2％ 程度のゆとりをとっておくと審査も通りやすいですし、返済も楽になります。

ただ、住宅ローンの審査においては、年収は「銀行が設定した要件を満たしているかどうか」を見られることが多いです。

とくに要件上問題がなければ、返済比率上限スレスレでも問題なく承認が得られることもあります。

返済比率が住宅ローン審査に及ぼす影響

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返済比率をチェックされるのは住宅ローンの「事前審査」

金融機関の審査では、審査金利と返済比率を活用して、事前審査が行われます。

住宅金融支援機構のフラット35では、返済比率のリミットを年収400万円未満の場合で30％です。

一方、年収400万円以上の場合で、35％と捉えているのが特徴です。

民間金融機関の場合、返済比率の上限は銀行や信販会社により異なります。

ただ、フラット35と同程度の場合が多く、現実的には完済時の年齢や勤続年数を加味します。

さらに年収や申込者の健康状態等、その他の状況を合算して総合的に判断されるでしょう。

例えば、年収500万円の方がフラット35を取り入れる場合は、返済比率の上限は35％です。

年間で住宅ローンの返済に充てられる具体的なお金は、500万円×35％＝175万円、月額で15万円までとなります。

金利が低い銀行だと返済比率も低くなって通りやすくなる

また、月額の計算に使う金利は実際の金利とはかけ離れていて、金融機関ごとに定められた審査金利を利用します。

例えば、審査金利3％の金融機関なら、返済をしていく期間を35年間とし、総借入額3,500万円で月々約13.4万円です。

また4,000万円にすると15.3万円という月々支払いとなってしまうため、4,000万円オーバーならローン審査を突破できなくなります。

フラット35の場合、この返済比率をしっかりとパスしなければ基本的に審査を受けることすらできません。

一方、民間金融機関の場合には、限度を越していても他の条件が良ければ、住宅ローンの合格を勝ち取る場合もあります。

返済比率を低くしたいなら「フラット35」がおすすめ

フラット35は、審査金利が実行金利とまったく一緒です。

つまり民間金融機関と比べると、返済比率は抑えられていく傾向にあります。

また、民間金融機関の中でも、都市銀行では一年間の給料の合計額が高くなるほど返済比率の上限を高くします。

一方、年収が低いと返済比率を低くセッティングしているケースが多いです。

そのため年収が高い人に取っては、アドバンテージとなる設定となっていることが多いです。

ここまでは、「返済比率が住宅ローン審査に及ぼす影響」をお伝えしました。

金利が低くなると返済比率が有利になり、審査に通りやすくなると、理解していただけたと思います。

紹介した審査に及ぼす影響は「住宅ローンの返済比率」において必要な知識なので、忘れないようにしてください。

お得な住宅ローン探しはモバチェックがオススメ

住宅ローンは低金利順に返済額が一番少なくなるとは限りません。

各社、あなたの属性（年収や家族構成、勤務先等）により基準が異なり金利が異なるのです。

つまり各社に問い合わせしてシミュレーションしてもらうしかないのです。

そこでオススメなのが「モゲチェック」です。

モゲチェックを使うと、あなたのたった5分の情報入力でどこの住宅ローンがお得なのかを一括比較できます。

借り換えの場合ももちろん対応。どれぐらい減額されるのか、月々の返済はいくらになるのかを教えてくれます。

さらに、プロのアドバイザーに無料でチャット相談できるので大変便利です。

強引な営業も一切ないので、まずはお得な住宅ローンでいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。

まとめ

「住宅ローンの返済比率」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか？

紹介してきた知識は、「住宅ローンの返済比率」において必要な知識なので、かならず吸収しておくようにしてください。

逆をいえば上記の知識さえ押さえておけば、「住宅ローンの返済比率」に関する知識は、すべて網羅できているといえるでしょう。

今後、住宅ローン審査に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてください。