もしあなたが住宅ローンを今後利用するつもり、またはすでに事前審査に通っているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか？
- 住宅ローンの担保評価ってどうやって決められるの？
- 自分が買うつもりの家が、なぜ担保評価が低いのかわからない
- 担保評価が低くなる条件って何？
- 担保評価って上げることはできないの？
このように住宅ローンの「担保評価」について、疑問を持っている人は多いのではないでしょうか。
そこで今回の記事では、今後住宅ローンに挑戦するのであれば、絶対に知っておくべき「担保評価」の必須情報を紹介していきます。
この記事を読むことによって、担保評価の基礎情報はもちろんのこと、具体的な算出方法までわかりますよ！
記事を最後まで読んだ頃には、担保評価を低くしてしまう条件や高くする方法まで理解できているはずです。
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住宅ローン「担保評価」の基礎知識
まずは住宅ローンにおける「担保評価」の基礎情報を紹介しましょう。
住宅ローンを利用すると、銀行は借り入れ対象となる土地と建物に抵当権を設定します。
万が一、返済が滞った場合には銀行は抵当権を実行し、対象の土地と建物を処分することによって資金を回収するのです。
担保評価は抵当権実行時に「どれくらい資金を回収できるのか」を把握するために銀行が判断するためのもの。
売却時に完済できるように、借入金額と担保評価はイコールになるよう銀行も努めています。
しかし物件の種別や様々な状況によって、借り入れ金額の方が担保評価を上回ることの方が多くなっています。
また担保評価は様々な種類があり、一つの方法に定まっているわけではありません。
例えば、不動産の種類によって担保評価額の基準を定めている場合もあります。
分譲マンションと建売住宅などの完成済みの新築物件の場合、購入価格そのものを担保評価額としていることも多いです。
いちから建物を建てる新築注文住宅は、建築請負契約に定められた金額を担保評価額とする場合があります。
中古マンションの場合は、同じマンションの他の部屋や似たマンションの過去の売却金額を担保評価額とすることも。
銀行は種別によって出された担保評価を、他の基準で出された担保評価と比べながら、最終的な数字を出すようにしています。
担保評価の出し方「積算評価」
ここまでは担保評価の基礎情報について紹介しました。
担保評価とは何なのか、なぜ必要なのか等の基礎的な知識を理解していただけたと思います。
次にお伝えするのは、担保評価を出す方法について。
先述したように、銀行の担保評価は様々な方法によって算出されます。
前章では種別ごとの担保評価の出し方に触れましたが、次は「計算」によって担保評価を出す方法を紹介していきます。
銀行が担保評価を出す一般的な計算方法を「積算評価」と言い、土地と建物の評価をそれぞれ出して合計するシンプルなもの。
都市銀行から地方銀行まで、全ての銀行が採用している担保評価方法と言っても過言ではありません。
次項より土地と建物、それぞれの担保評価の計算方法を紹介していきます。
土地の担保評価の計算方法
まず土地の担保評価を出す計算方法を紹介しましょう。以下の計算式になります。
土地の担保評価＝路線価額×土地の広さ（平米）
「路線価額」は、土地の相続税を計算するときに使用する金額で、「公示価格」の80％が基本となります。
公示価格とは、国土交通省が毎年1月1日に発表する金額のこと。その年に行われた土地取引の金額を参考にしつつ、価格が決定されます。
路線価額は、インターネット上で簡単に見つけることができるのが特徴で、「地価マップ」と呼ばれるサイトを使えば、すぐにチェックすることが可能です。
建物の担保評価の計算方法
次は建物の担保評価を出す方法を紹介しましょう。土地に比べると少しわかりにくいかもしれませんが、以下の計算式が利用されます。
建物の担保評価＝再調達価格×延べ床面積×残存年数÷法定耐用年数
再調達価格は、対象となる建物の構造によって変わるのが特徴で、以下のようになります。
- 木造・軽量鉄骨→15万円
- 重量鉄→18万円
- RC・SRC→19万円
上記に示した数字は、銀行によって若干の違いがあるので注意してください。
再調達価格に延床金額をかけて、経過年数を加味したものが建物の担保評価となります。
経過年数は建物の構造によって変わる「法定耐用年数」を上限として、計算する必要があります。各構造の法定耐用年数は以下の通り。
- 木造・軽量鉄→22年
- 重量鉄骨→34年
- RC・SRC→47年
法定耐用年数は銀行によって変わることはほとんどありませんが、ごく稀にＲＣおよびＳＲＣを47年ではなく40年と考える銀行もあります。
積算方法による計算例
最後に積算評価を使った担保評価の出し方を実践してみましょう。
以下のような不動産を住宅ローンで購入することとします。
- 土地→200平米
- 路線価→10万円
- 構造→RC
- 築年数→20年
- 延床面積→100平米
まずは土地の担保評価を出しましょう。以下の計算式になります。
200平米×10万円＝2,000万円（路線価額×土地の広さ）
次に建物の担保評価額を出します。建物は以下の計算式で算出が可能です。
100平米×19万円×(47年-20年)÷47年＝1091万円（再調達価格×延べ床面積×残存年数÷法定耐用年数）
土地と建物それぞれの担保評価を出したら、最後は合計するだけ。最終的に算出された担保評価は「3,091万円」となります。
担保評価が3,091万円なので、理論上は3,000万円ほどの住宅ローンを借りることができるでしょう。
担保評価の出し方「取引事例比較法」
前章では担保評価の出し方「積算評価」についてお伝えしました。
どんな銀行でも使われる一般的な担保評価「積算評価」の詳細をお分かりいただけたと思います。
次に紹介するのは、別の担保評価の出し方である「取引事例比較法」について。
取引事例比較法とは以前行われた取引事例と対象の不動産を比較し、担保評価を出す方法です。
膨大な取引事例と住宅ローンの対象となる不動産を比較して、いい点・悪い点をピックアップしながら担保評価を出します。
土地が共有のものとなり、積算評価が使いにくい中古マンションなどの不動産を購入する際に使われることの多い担保評価法です。
在庫処分扱いとなった物件や転売用不動産などを取引事例から外さないと正確な結果にならないので、地場に精通した地方銀行などが得意とする方法でもあります。
取引事例比較は主観的な見方が避けられない方法なので、査定する銀行によって担保評価額が大きく変動するのが最大の特徴。
そのせいか、銀行ごとによって住宅ローンの結果が変わる際、取引事例比較法の影響が強く出ていることが少なくありません。
担保評価の出し方「収益還元法」
ここまでは担保評価の出し方「取引事例比較法」についてお伝えしました。
取引事例比較法がどんな時に利用され、積算評価とどう違うのかをお分かりいただけたと思います。
次に紹介するのは、また別の担保評価の出し方である「収益還元法」について。
収益還元法は積算評価と同じく、銀行で使用されている不動産の担保評価の算出方法です。
収益還元法は、今まで紹介した担保評価を出す方法の中でも一番難しい方法かもしれません。
住宅ローンの対象となる物件が「未来に生みだす利益」を予測して、価値を計算します。これだけ聞いて「なるほど」と思う人はなかなかいないでしょう。
実は住宅ローンに従事する不動産業者でも、収益還元方法を完全に心得ている人はそこまで多くなく、知らない人のほうが多いです。
収益還元法は非常に難しい計算式を用いて、精度の高い担保評価を算出しますが、審査が厳密な大手銀行でないと使われない傾向が見られます。
地方銀行など大手銀行よりも審査基準が緩くなりやすい銀行ではあまり利用されません。
ただし、投資用アパートや投資用マンションなどの収益不動産をローンで購入する場合は、どんな銀行でも絶対に利用される方法です。
担保評価が低くなる3つの条件
前章では担保評価の別の出し方である「収益還元法」についてお伝えしました。
先述した担保評価額の出し方とは少し毛色が違う担保評価算出方法だとお分かりいただけたと思います。
次に紹介するのは、担保評価が低くなる条件について。
先述した積算評価や収益還元法などで算出された担保評価ですが、そのまま住宅ローンに反映されるわけでもありません。
「ある条件」に該当するのであれば、積算評価などの方法で算出された金額よりも減額されることになります。
ではその「ある条件」は一体なんなのか、次項より詳しく紹介していきます。
担保評価が低くなる条件① 借地権つき
土地に「借地権」がついていると、抵当権との兼ね合いで担保評価額がガクッと落ちます。
銀行によっては担保評価がゼロ、つまり住宅ローンの対象外とみなされることも。
借地権が付いている土地でどれくらい担保評価が下がるかは個々の銀行次第ですが、どの銀行も厳しい判断をすることが多いです。
良い結果はあまり期待しない方がいいでしょう。
担保評価が低くなる条件② 法的な問題
担保評価は法律を遵守していない不動産であれば、ガクッと落ちる可能性があります。
不動産に関する法律といえば「建築基準法」。具体的には「建築確認」を受けているかどうかが焦点となります。
つまり検査済証の交付を受けていない不動産は担保評価が落ちるのです。
また中古住宅の場合、建築時には建築基準法に適合していても、その後の法改正により現在の法律に適合しないケースもあります。
昔は適合していて今は適合していない不動産でも、例外なく担保評価は落ちるので要注意。
さらに土地だけの場合は、「市街化調整区域」であるかどうかも重要です。
市街化調整区域とは法律によって定められた「市街化を抑制すべき地域」のこと。
言い換えると、一般的な住宅を建てることができない地域を指します。
原則として建物が建てられないため、市街化調整区域の土地は担保評価が極端に落ちる傾向があります。銀行によっては担保評価が「ゼロ」だと判断することも少なくありません。
仮に市街化調整区域の土地を対象として住宅ローンを組むのであれば、激しい担保評価の減額を覚悟する必要があるでしょう。
担保評価が低くなる条件③ 土地の形状
土地の形状によっても担保評価が落ちます。形状と言っても基本的には「接道」との関係を重視されることになるでしょう。
道路に接道している面が狭ければ狭いほど、担保評価が低くなります。
逆に接道している部分が広かったら、担保評価が上がることだってあります。
短辺があるので接道面が必然的に狭くなりがちな長方形の土地は、担保評価が落ちやすい形状の代表例です。
担保評価が高くする方法
ここまでは担保評価の低くしてしまう条件についてお伝えしました。
どんな条件が当てはまれば、担保評価が低くなるのかを理解いただけたと思います。
最後に紹介するのは、担保評価が高くする方法について。
担保評価を低くする条件があるのなら、高くする方法があるのも事実。
銀行によっては、担保評価をグンと上げることができるのです。
実はリフォーム済の不動産はグンと担保評価を上げることが可能です。
例えば、テレビＣＭでもよく見かける新生銀行は、リフォーム資金の一部を担保評価額に加えると正式に明言しています。
新生銀行の場合、既存のリフォームだけではなく将来的なリフォームに対応しているのが大きな特徴。
つまり購入予定の中古住宅で、今後行う予定のリフォーム費用を担保評価に加えられるのです。
担保評価に加えられる金額は、最大でリフォーム資金の100％という好条件。
すでにリフォームしている不動産を買う場合や、リフォームするつもりの中古住宅を買うなら、リフォームを担保評価に加える銀行を利用するといいでしょう。
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住宅ローンは低金利順に返済額が一番少なくなるとは限りません。
各社、あなたの属性（年収や家族構成、勤務先等）により基準が異なり金利が異なるのです。
つまり各社に問い合わせしてシミュレーションしてもらうしかないのです。
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まとめ
住宅ローンの「担保評価」について必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
担保評価の基礎知識はもちろんのこと、実際の算出方法まで理解いただけたと思います。
もし今後住宅ローンに挑戦するなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。