「土地活用」と「評価額」の関係について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・土地の評価額って土地活用をするうえで、どんな影響があるの?
・自分の土地の評価は低いのだけど、何の土地活用にすればいい?
・評価の高い土地をもっとも活かせる土地活用を教えてほしい

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、土地活用をスタートしてはいけません。

あなたの土地の評価に合った活用方法を選択できない可能性は高くなるので、満足いく土地活用にはならないでしょう。

せっかく大切な土地を活用するのですから、誰よりもうまく運用したいですよね?

そこで今回の記事では「土地活用と評価額」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「土地活用と評価額」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

読み終えた時には、

  • 「土地活用における“評価額”の基礎知識」
  • 「土地活用における評価額の高い土地のメリット・デメリット」
  • 「土地活用における評価額の低い土地のメリット・デメリット」
  • 「評価額の高い土地と相性がいい活用方法」
  • 「評価額の低い土地と相性がいい活用方法」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

【裏技】不動産投資・土地活用は「複数社の収益プラン」を比較する

不動産投資や土地活用は、自分の中である程度知識を得ておく必要があります。そして手っ取り早いのが、各社の収益プランを見て比較してみること。

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土地活用における「評価額」の基礎知識

まず紹介するのは「土地活用における“評価額”の基礎知識」です。

土地評価額は種類があり、不動産の知識が乏しい一般の方が、いきなりすべてを把握するのは難しいでしょう。

そのため、一般の方が土地評価額について理解したいと思うであれば、「固定資産税評価額」を把握するだけで十分です。

固定資産税評価額は、土地の評価額だけでなく、土地活用においても切っても切り離せない関係です。

内容を理解できるようになって損はありませんよ。

固定資産税評価額はその名の通り、固定資産税を決定するために決定された土地の評価額のことです。

固定資産税の納税額を決定する「固定資産税評価額」を知ることで、自分の土地が高評価なのか低評価なのか把握できますよ。

固定資産税評価額を知る方法は、毎年6月頃に税務署、市町村役場で送られてくる固定資産税通知書を見ればOKです。

通知の中には「納税履歴」などの書類が同封されているでしょう。同様に多くの数字が記載された「明細書」も同梱されています。

明細書の中で「評価額」と書かれた項目を見つけてください。

価格と評価額に記載されている数値が、あなたが所有する土地の評価額です。

土地活用するなら評価額を「比較」しないとけいけない

固定資産税評価額に書かれた自分の土地の評価額を見てるだけでは、価値が高いのか低いのかを判断できない人もいるでしょう。

そんな時に必要になってくるのが、自分の土地以外との「比較」です。

主要ポータルサイトである「アットホーム」「スーモ」「ホームズ」を利用すれば、現在販売中の土地と自分の土地の評価額をサクッと比較できます。

現在販売中以外の土地と比較したい場合は、「レインズマーケットインフォメーション」のようなサイトの情報を参照するといいでしょう。

ここまでは、「土地活用における“評価額”の基礎知識」をお伝えしました。

土地活用において何の評価額をおさえておくべきなのか、理解していただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、「土地活用における評価額の高い土地のメリット・デメリット」です。

土地活用における評価額の高い土地のメリット・デメリット

次は評価が高い土地の長所と短所について、解説していきましょう。

評価が高い土地はなぜ高い評価されるかというと、町や村の中心部にある土地だからです。

一般的に「人気が高い」土地になるため、評価が高くなります。

人気のある土地は、土地活用をするのに適した物件です。「人気であること」自体が利点になります。

一方、評価額が高い土地の欠点は、税金が高いことです。

評価額が高い土地は、納税しなければならない金額も高くなります。

固定資産税・都市計画税及び相続税まで土地の評価額と連動しているので、高い評価の土地は一斉に納税額が高額になります。

キチンと節税できる土地活用をしていないと、高額の税金を強要される状況になるでしょう。

評価額の高い土地を活用する利点や欠点について、理解していただけたと思います。

次に紹介するのは、「土地活用における評価額の低い土地のメリット・デメリット」です。

土地活用における評価額の低い土地のメリット・デメリット

では評価額が低い土地の長所と短所はどうでしょうか。

評価額が低い土地の長所は、税金が軽減される点です。評価額が低いと、土地活用に関する税金がすべて低く設定される傾向があります。

実際に評価が低いと、固定資産税・都市計画税は一気に低下します。

相続で土地を手に入れた場合も、評価が低い土地を相続したのであれば、相続税も高額になりません。

元の納税額が少ないため、節税目的で土地活用方法を選択しなくてもよくなりますよ。

一方、評価額が低い土地の欠点は、活用方法が制限される点です。

評価額が低い土地は人気のない場所や田舎が多く、人が集まらないと成立しない土地活用(アパート経営など)をすると高確率で失敗します。

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ここまでは、土地活用における評価額の低い土地のメリット・デメリットをお伝えしました。

評価額の低い土地を活用する利点や欠点について、理解していただけたと思います。

次に紹介するのは、「評価額の高い土地と相性がいい活用方法」です。

評価額の高い土地と相性がいい活用方法5選

次は評価額が高い土地と相性が良い土地活用方法について深掘りしていきましょう。

土地の評価が高いか低いかで、長所と短所が変化するのですから、当然相性が良い活用方法も異なります。

評価の高い土地との相性が良い土地活用方法は、以下のようになっています。

評価額の高い土地と相性がいい活用方法4選

  1. 評価額の高い土地と相性がいい活用方法1.アパート経営
  2. 評価額の高い土地と相性がいい活用方法2.マンション経営
  3. 評価額の高い土地と相性がいい活用方法3.広告看板設置
  4. 評価額の高い土地と相性がいい活用方法4.コンビニ経営
  5. 評価額の高い土地と相性がいい活用方法5.売却

評価額の高い土地と相性がいい活用方法1.アパート経営

土地利用の代表的な例である「アパート経営」は、評価額が高い土地に最適です。

評価額が高い土地は周りに人が多いため、アパート経営に最適な土地活用です。

評価額が高い土地は多くのアパートがありますが、新たに建設されたアパートならライバルを圧倒できます。

評価額の高い土地は人が多く、人気なので競争があっても、入居者の募集に支障がありません。

周囲にどんな人が住んでいるか確認し、ターゲットに合わせたアパート経営をしましょう。

さすがに的外れの間取りや家賃設定をしてしまうと、高い評価の土地でも入居者が揃わない場合があります。

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アパートでの土地活用についてもっと知りたい人へ

評価額の高い土地と相性がいい活用方法2.マンションの管理

自分の土地にマンションを建てて、賃貸人から家賃収入を得るのが「マンション経営」です。

土地活用の手段としてマンション事業を選択する最大の利点は、高収益を狙えることです。

マンションは家賃を高く設定できるうえに、全体の世帯数が多いので、土地活用の種類の中でもかなりの高収益になるのが特徴です。

マンションは設備が充実しているので、入居者がつきやすいのも利点です。

部屋を出たとしてもすぐに新しく住人が見つかり、家賃収入が入るでしょう。

家賃が高いうえ、空室リスクが少ないため、安定した高収益を実現できる数少ない土地活用です。

一方、マンション経営の欠点は、初期投資費用が高額になることです。

安くても数千万円、通常で億単位の初期費用が必要です。

ただしマンションは銀行の投資ローンを使用して建てるため、自分の資金がない人も実現できますよ。

評価額の高い土地と相性がいい活用方法3.広告看板設置

広告を掲載する看板を設置し、事業者および団体の広告料を受ける土地活用が「広告看板設置」です。

広告主を見つけることさえできれば、何もしなくても広告料が支払われます。

広告主が「広告募集」と書いた看板を立てるだけで広告主を発見できる場合が多く、わざわざ自分で広告主を発見する必要がありません。

ただし広告主との取引は、知識と交渉力が要求されるのが現状です。交渉だけは司法書士・弁護士に任せてもいいでしょう。

看板は小さいスペースに設置でき、狭小地でも実現できる貴重な土地利用です。

狭い土地を所有していて、不労所得を得たい人に推薦できる方法です。

評価額の高い土地と相性がいい活用方法4.コンビニ経営

街でよく見かけるコンビニを自分の土地に建てれば、自分がオーナー兼経営者になります。

複数あるコンビニチェーンの中から自分に最も適した会社を選択して、フランチャイズ契約を結びます。

フランチャイズ加盟からは、建設から運営まですべての本社の指示通りに動いていくことになるでしょう。

コンビニ経営は建設・オープンまでの道のりが非常に長く、早くても半年から1年程度は覚悟しなければなりません。

ただコンビニ経営はすでに引退した人に人気があり、老後の貯蓄が不安でコンビニ経営に挑戦する人は少なくありません。

なぜ引退した人に人気があるのかというと、コンビニ経営は自分で能動的に動かなくていいから。

建物の建設、コンビニの経営まで、すべてのフランチャイズ本社が実行・管理するので、知識がない初心者でも、挑戦できる利点があります。

しかしコンビニ経営はいかに管理・実行してくれたとしても、誰もが成功するわけではありません。

失敗して大きな借金が残るケースも頻繁に起こっていますので、注意が必要です。

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評価額の高い土地と相性がいい活用方法5.売却

使用していない土地を「売却」するのも、土地活用の手段の一つです。

土地を売却すると、固定資産税を納付しなくても、大金を得ることができます。

評価の高い土地は他の地域とは異なり、昔より土地値が上がっていることが多いので「売却」との相性が抜群です。

評価の高い土地で土地探している人は多いので、買い手も探しやすいでしょう。

ここまでは、評価額の高い土地と相性がいい活用方法をお伝えしました。

評価額の高い土地を活用するならどんな活用方法を選択すべきか、理解していただけたと思います。

次に紹介するのは、「評価額の低い土地と相性がいい活用方法」です。

評価額の低い土地と相性がいい活用方法4選

次は評価額が低い土地と相性が良い土地活用方法について、深掘りしていきましょう。

評価の低い土地との相性が良い土地活用方法は、以下のようになっています。

評価額の低い土地と相性がいい活用方法4選

  1. 評価額の低い土地と相性がいい活用方法1.太陽光発電
  2. 評価額の低い土地と相性がいい活用方法2.資材置き場
  3. 評価額の低い土地と相性がいい活用方法3.福祉施設経営
  4. 評価額の低い土地と相性がいい活用方法4.別荘利用

評価額の低い土地と相性がいい活用方法1.太陽光発電

太陽光発電

人が集まるのが難しい土地は、人気とは無関係な「太陽光発電」を採用してはいかがでしょう。

太陽光発電は未使用の土地に太陽光パネルを設置し、発電した電力を販売して利益を創出する土地活用です。

最近はオール電化の影響で、住宅の屋根に設置される場合が多い土地活用の一つです。

ソーラーパネルは発電性能とメンテナンス性が以前より劇的に進化しています。

発電性能が上がり、パネルの販売価格は下がるという、土地の所有者に有利な状況です。

パネルを設置するだけで完結するので、人があまりいない場合が多い低評価の土地でも可能な活用方法となっていますよ。

しかし曇りや雨が続くと収入が大幅に減少するうえ、太陽を完全に遮断する高層マンションが建設されると運営がままならないという点には注意しましょう。

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評価額の低い土地と相性がいい活用方法2.資材置き場

評価の低い土地の代表的な例は、郊外や田舎の土地です。

郊外や田舎の土地で昔からよくある土地活用が「資材置き場」です。

人が集まるのが難しい低評価の土地には、効果的な土地利用といえます。

農業と工事に使用される重機や施設の建設に使用される材料を保管する場所として利用されますが、保管はしても倉庫設備は必要ありません。

シンプルに土地を貸すだけでOKなので、初期費用が全くかからず運用開始できます。

郊外や田舎だと建設会社が多いので、保管場所で困っているメーカーはたくさんあります。

資材置き場を求める事業者を見つけるのも、それほど苦戦しないでしょう。

現地募集の看板を設置するだけで、十分利用者が募集できますよ。

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評価額の低い土地と相性がいい活用方法3.福祉施設経営

福祉施設経営

日本で深刻な問題となっているのが「高齢化問題」です。若者が都市に出てしまい、田舎は高齢化が進んでいます。

高齢者にとって「福祉施設」は絶対に必要にもかかわらず、まだ数が十分ではありません。

もし高齢化が進む田舎で福祉施設を建てれば、多くの利用者を募集できますよ。

福祉施設はアパートやマンションと異なり、立地をあまり気にしなくてもいいのが魅力です。

田舎や郊外など評価の低い土地であったとしても、魅力的な施設とサービスを提供できれば、利用者は集まります。

しかし福祉施設はミスや失敗が許されない業務のため、採用する職員の育成にも力を入れなければなりません。

評価額の低い土地と相性がいい活用方法4.別荘利用

使わない土地に別荘(セカンドハウス)を建てて、保有する方法もあります。

土地を処分すると、思い出の場所がなくなると考えている人には、最適の方法です。

思い出が深い場所で処分を躊躇している人には、最良の方法です。

別荘は都市部の人に一時的に貸すという方法も可能なので、対応力のある土地活用でもあります。

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住宅ローンで別荘が買える?!「セカンドハウスローン」の全知識

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まとめ

「土地活用と評価額」をテーマとして主に5つの知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

紹介した知識さえ押さえておけば、土地活用における評価額に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

今後、土地活用を挑戦するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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