不動産売却で仲介手数料無料のからくりとは？デメリットと注意点を徹底解説！

もしあなたがマンションや一戸建てをはじめとする不動産の売却や購入を検討しているなら、不動産会社のホームページや広告で、「仲介手数料無料」や「仲介手数料半額キャンペーン」などの謳い文句を目にしたことはありませんか？

そこで、こんな疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

不動産売却や購入を考えている人にとって、仲介手数料が安くなるのは大きなメリット！でも、無料となると、ちょっと不安になりますよね？

そこで今回は、みなさんが気になる「不動産売却や購入時の手数料無料・半額サービス」の全容を徹底解明！

本記事を読み終えると、仲介手数料が無料・半額になる理由やメリットとデメリット、「仲介手数料無料サービス」を利用する際の注意点、さらにその他の費用についても知ることができるでしょう。

不動産売却や購入の際の「仲介手数料無料サービス」について、しっかりと理解を深めて、依頼先を選択するための情報としてご活用ください。

不動産売却や購入時に必要となる「仲介手数料」とは？

「仲介手数料」とは、マンションや土地などの不動産売却や購入を行った際に、仲介をした不動産会社に対して支払う手数料のことです。

法規制により、この「仲介手数料」には不動産会社が受領できる報酬上限額が定められています。

不動産売買における「仲介手数料」の上限額を算出する計算式は、以下の通りです。

取引額（売買金額）	速算式（上限額）
200万円以下	売買金額×5％
200万円超から400万円以下	売買金額×4％+2万円
400万円超	売買金額×3％+6万円

国土交通省の告示で定められているのは、あくまでも上限額であるため、無料にしたり、半額にしたりする「値引き」を加えることに問題はありません。

「仲介手数料」は、上限額の範囲内であればいくらでも良いのです。

さらに、この「仲介手数料」の最大の特徴は、成功報酬であるということです。

不動産売却や購入を依頼しても、実際に売買契約が成立しない限り、不動産会社に対する手数料の支払いは発生しないというのがルールとなっています。

不動産会社が「仲介手数料」を無料・半額にできる理由は？

この章では、不動産売却や購入の際に「仲介手数料」が無料や半額になるからくりについて解説していきます。

売主・買主の双方から手数料を得られる「両手仲介」となっているケース

「仲介手数料」が無料や半額となっている場合は「両手仲介」が前提となっています。

不動産会社が行う仲介には、「両手仲介」と「片手仲介」の2種類があります。

日本では、「両手仲介」「片手仲介」共に、法律で認められています。

「両手仲介」は、日本では当たり前と思う人が多いですが、海外では法律で禁止されていることが多いです。

その理由としては、「両手仲介」では不動産会社が売主と買主の双方にとって代理人的な立場になるためです。

売主は高く売りたい、一方で買主は安く買いたい、と両者の意向が相反するため、海外では1社が双方の代理人となることは理論上不可能と考えられているのです。

しかしながら、日本では「両手仲介」を認めており、不動産会社は依頼者の代理人というよりは調整役的な立場を担っています。

「仲介手数料無料」となるのは、「両手仲介」で、買主・売主のどちらか一方から仲介手数料を受け取ることができるためです。

売主から「仲介手数料」を受け取らないケースは、「仲介手数料」を無料にすることで売却物件の受注依頼を増やしたいという業者の意図が多いにあります。

売却時に「仲介手数料無料」としている業者のほとんどは、中小規模の不動産会社となります。

一方、購入時の「仲介手数料無料」のケースとしては、買主からの「仲介手数料」を受け取らないことで、物件の売買を早期にまとめることを狙っている場合が多いです。

このように「仲介手数料無料」または半額としている会社は、営業戦略の1つとして「両手仲介」を前提とした「仲介手数料無料サービス」を展開しているというわけです。

不動産購入で、不動産会社が家の「売主」となっているケース

不動産購入の場合、不動産会社が売主となる物件は「仲介手数料」が無料となります。

中古の不動産売却でも、不動産会社が個人から物件を下取りして転売している物件があります。

このような物件の場合、不動産会社の立場は仲介ではなく売主となります。

転売物件は、不動産会社が売却時に転売益を確保しているため、売却することで利益を上げています。

不動産会社が売主となる場合は、そもそも個人が売主の仲介物件ではないため「仲介手数料」が発生しないのです。

不動産購入や売却で「仲介手数料無料」の不動産会社に依頼するメリット・デメリット

この章では、「仲介手数料無料」となる場合のメリットとデメリットについて解説します。

不動産購入の場合

次に不動産売買で「仲介手数料無料サービス」を利用する場合のメリットとデメリットについて確認していきましょう。

メリット

不動産購入時に「仲介手数料無料サービス」を利用するメリットは、大きく分けて２つあります。

不動産購入時の諸費用の中でも大きな金額となる「仲介手数料」が無ければ、費用を抑えることができます。

例えば、4,500万円の不動産を売却または購入した場合、仲介手数料の上限額は141万円(＝4,500万円×3％＋6万円)にもなります。

新車購入や私立大学の年間授業料に相当するような費用が生じるため、「仲介手数料」を無料にすることができれば大幅に節約できるでしょう。

また、売主が不動産会社となる物件を購入する場合には、「節税効果」も期待できます。

売主が不動産会社の中古物件は、買主が利用できる住宅ローン控除の借入対象限度額が大きくなります。

住宅ローン控除とは、自分が住むための住宅の取得等のために、ローン期間10年以上の住宅ローンを利用した場合、居住年から10年間に渡り、年末の借入残高に応じて所得税額などから一定額の控除を受けられる制度です。

借入限度額は、個人が売主の場合は最大で3,000万円ですが、不動産会社が売主の場合は最大で5,000万円になります。

つまり、節税できる金額は不動産会社が売主の物件の方が大きくなるわけです。

さらに、不動産会社が売主の物件は、「すまい給付金」が利用できる可能性もあります。

「すまい給付金」の対象要件の一つに、「不動産会社が売主となる物件であること」というものがあり、個人が売主の物件では利用できません。

不動産会社が売主の物件は、「仲介手数料無料」となるだけではなく、住宅ローン控除額も大きく、「すまい給付金」も使える可能性があることから、経済的にかなりお得なのです。

デメリット

不動産購入における「仲介手数料無料」のデメリットは、売買価格の値引き交渉がしにくいという点です。

個人が売主の仲介物件であれば、不動産会社に対して「値引き交渉してください」と伝えれば不動産会社が値引きの調整をしてくれます。

しかしながら、仲介手数料を支払ってくれる売主の立場に寄った交渉になりがちです。

また、不動産会社が売主の物件でも、調整役となる不動産会社が不在であることから、値引き交渉がしにくくなります。

ただし、不動産会社が売主の物件は、稀に価格を大幅に下げられるケースもあります。

不動産会社は商売として転売を行っていますので、たまたま決算期に近く、利益を確保したいような時期に重なると、値引きしてくれることもあります。

そのため、不動産会社が売主の物件は絶対値引きできないということではなく例外もあります。

決算期に近いかどうかは買主側からはわかりませんが、最初からあきらめるのではなく、ダメ元で値引き交渉してみる価値はあるでしょう。

値引き交渉が駄目ならあっさり引き下がり、他の住宅ローン控除や「すまい給付金」等のメリットを享受することをおすすめします。

不動産売却の場合

次に、不動産売却で「仲介手数料無料サービス」を利用する場合のメリット・デメリットについて解説します。

メリット

不動産売却時に「仲介手数料無料サービス」を利用するメリットは、不動産購入時と共通して「費用を抑えることができる」点にあるでしょう。

その分の余剰額を不動産売却後の新規物件を購入するための資金として有効活用することもできます。

デメリット

不動産売却における「仲介手数料無料」のデメリットは、「両手仲介」が前提となっているため、値引き交渉されやすいという点です。

本来、不動産会社は売却依頼を受けた売主の利益のために尽力すべきですので、買主からの値引き要求を売主に打診するというのはおかしな話です。

しかしながら、日本の不動産売却の取引では、不動産会社が売主に対して「買主が○○万円なら買うといっていますので、値引きしませんか？」と打診を受けることが良くあります。

これは「両手仲介」を前提としている日本の不動産会社が「代理人」ではなく、「調整役」となってしまうためです。

調整といっても、買主の購入希望価格を上げるような調整はほとんど行われず、売主側に値引きを要求して買主に逃げられないようにする調整が行われます。

そのため、「両手仲介」では往々にして売主が値引きの犠牲に合ってしまうのです。

値引きは必ず行われるものではありませんが、「両手仲介は値引きされやすい」ということは知っておくと良いでしょう。

不動産売却や購入で「仲介手数料無料」の不動産会社に依頼する際の注意点

この章では「仲介手数料無料」の注意点について解説します。

不動産売却の場合は、「途中で不動産会社を変えにくい」

不動産売却で「仲介手数料無料サービス」を利用する際は、販売期間中に途中で不動産会社を変えにくくなることに注意が必要です。

不動産会社に売却依頼をする仲介契約のことを「媒介契約」と呼びます。

この「媒介契約」には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があります。

「仲介手数料無料サービス」は、このうち「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」が前提となっています。

それぞれの「媒介契約」の主な特徴は、以下の通りです。

比較項目	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数の業者へ依頼	〇 重ねて依頼ができる	× 重ねての依頼ができない	× 重ねての依頼ができない
自己発見取引（※）	〇 認められる	〇 認められる	× 認められる
他業者によって成約した場合	明示していない業者での成約の場合、 履行に要した費用請求の可能性あり	違約金が請求される	違約金が請求される
有効期間	法的な規定なし	3ヶ月	3ヶ月
自己発見取引をした場合	履行に要した費用請求の可能性あり	履行に要した費用請求の可能性あり	違約金が請求される
依頼者による媒介契約の解除	特になし	履行に要した費用請求の可能性あり	履行に要した費用請求の可能性あり

※自分で買主を見つけること

「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」は、1社独占契約となっており、通常は3ヶ月の契約期間となっています。

3ヶ月の間に途中で不動産会社を切り替えたいと思っても、一方的な依頼者からの契約解除には違約金が発生するため、原則として途中で契約解除をすることはできません。

そのため「仲介手数料無料サービス」を利用する場合、3ヶ月間はその不動産会社を信じて任せることになることに留意する必要があるでしょう。

不動産会社から直接購入する場合は、「第三者に相談することができない」

不動産購入で「仲介手数料無料サービス」を利用する際は、直接不動産会社から物件を買うことになるため、相談できる第三者がいないという点に注意する必要があります。

仲介に入る不動産会社がいないため、「もうちょっと値引きできませんかね？」などと探りを入れてもらうこともできません。

そもそも不動産購入の仲介は、買主に取引の安全を図るために存在します。

不動産購入は金額も大きく、法律の規制も難しいので、プロの不動産会社が間に入ることで一般の人でも安心して物件を購入できるようになっています。

そのため、仲介の入っていない不動産を購入するのは少し不安に感じるかもしれません。

ただし、不動産会社が売主となる物件は、売却前に「瑕疵(かし)」と呼ばれる欠陥は修繕済みであることが基本になっているという利点があります。

個人が売主の物件より、きちんと整備された状態で売られているため、実は不動産会社が売主の物件を購入した方が安心感は得られるのです。

また、不動産購入を相談できる第三者はいませんが、売主はプロですので、売主に色々と相談することはできるでしょう。

一般的な買い物をする際にプロの意見を仰ぎながら購入するのと同じように、不動産購入の場合も売主であるプロの不動産会社にアドバイスを求めるようにすれば多くの問題は解決できるでしょう。

不動産売却や購入で必要となる「仲介手数料」以外の費用とは？

次に、「仲介手数料」はいくらくらいかかるのか、また「仲介手数料」以外に必要となる費用についてまとめた一覧をご紹介します。

「仲介手数料は無料になったけど、色々と他の費用がかかってしまった」という状況に陥らないように、必ず事前に確認をしておくことで「仲介手数料無料」の費用対効果を判断することができるでしょう。

不動産売却で必要となる仲介手数料以外の費用

不動産売却に要する費用は、以下の通りです。

費用項目	手数料の相場	説明
仲介手数料	400万円超の物件なら、「売買金額の3％＋6万円」	不動産会社へ支払う費用
印税紙	売買金額が1,000万円超5,000万円以下なら1万円。 5,000万円超1億円以下なら3万円	売買契約書に貼る印紙代
登録免許税	抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1千円	司法書士が代行して法務局へ支払う税金
司法書士費用	抵当権抹消登記：15,000円前後	司法書士費用はエリアや物件の状況によって変わる

不動産購入で必要となる仲介手数料以外の費用

不動産購入に要する費用は、以下の通りです。

費用項目	手数料の相場	説明
仲介手数料	売買価格の3％+6万円 (売買価格が400万円超の場合)	不動産会社へ支払う費用
印税紙	1千万円超5千万円以下なら1万円 5千万円超1億円以下なら3万円	売買契約書に貼る印紙代
登録免許税	所有権移転登記・抵当権設定登記 固定資産税評価額　×　税率	司法書士が代行して法務局へ支払う税金
不動産取得税	家屋＝(課税標準－控除額)×税率(3％) 土地＝固定資産税評価額×1/2×税率(3％)－控除額	不動産取得税が発生する場合には、購入後、半年くらいたった後に納税通知書が届く
司法書士費用	所有権移転登記：52,000円前後 抵当権設定登記：40,000円前後	司法書士費用はエリアや物件の状況によって変わる
火災保険料	5年一括契約で2万円～3万円程度	長期一括契約の方が安くなる
住宅ローン事務手数料	10万円程度	銀行に対して支払う手数料
住宅ローン保証料	約60万円～70万円程度 金利に0.2％程度上乗せする方式もある	保証会社に対して支払う保証料

不動産売却を検討中なら、まずは不動産一括査定サイトの活用がオススメ！

ここまで、仲介手数料無料サービスについて解説してきました。

売却の際、仲介手数料無料であれば、たしかに費用を抑えられますが、売却金額の値引き交渉をされやすくなってしまいます。

また、途中で不動産会社を変えにくい契約になってしまうのも大きなデメリットです。

不動産売却の成功のカギは、「信頼できる不動産会社を探せるのかどうか」にかかっています。

仲介手数料無料ありきで不動産会社を選んでしまうと、適正価格より低い値段での売却活動となってしまったり、悪徳業者に当たってズルズルと売却が長引いてしまうリスクが高くなってしまいます。

筆者としては、不動産売却を検討中なら、まずは「不動産一括査定サイト」を活用した不動産会社探しをオススメします。

簡単に複数の不動産会社に査定依頼をすることができるので、自分に合った不動産会社を比較検討しながら選ぶことが出来ます。

不動産一括査定にも様々なサイトがありますが、家やマンション、土地などの売却は高額な取引になるので、希望の売買物件をより得意としている会社を見つけたいですよね。

そこで、自分に合った不動産一括査定サイトを選ぶための3つの基準をご紹介します。

ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。

大手は取引実績が豊富な分、やはり売却力があります。

ただし、顧客をたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りになりがち。

逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれることも。

さらに、不動産一括査定はそれぞれに特色を持っているので1つ利用するだけでは、大手の不動産会社を見つけることができなかったり、逆に大手のみしか依頼することができなかったり、得られる情報に偏りが出てしまう場合も多々あります。

高額商品となる不動産売買で納得のいく結果を得るためには、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼をすることをオススメします。

まとめ

不動産売却や購入時の「仲介手数料無料」ついて解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？

「仲介手数料無料」は、売却の場合は「両手仲介」を前提としたサービスとなっていることが多く、購入の場合は「不動産会社が売主の物件」が対象となっています。

また、「仲介手数料無料」となる不動産会社に依頼すると、売却では値引き交渉されやすく、購入では値引き交渉しにくいといったデメリットがあります。

不動産売却や購入で「仲介手数料無料サービス」を利用する際は、売却の場合は途中で不動産会社を変えにくいこと、購入の場合は相談できる第三者がいないということにも注意が必要です。

これらのデメリットや注意点をよく理解した上で、「仲介手数料無料」のサービスを使うようにしましょう。