元々の金額が高い不動産は、少し気を配るだけでも何百万円も高く売ることができます。
ちょっとしたさじ加減で何百万円もの差がでるのであれば、妥協せず高く売りたいところです。
不動産を高くるにはコツがあります。
この記事では「不動産を高く売る方法」について解説します。
高額査定が得られる物件のポイントや、不動産を高く売る方法について紹介します。
不動産を高く売る方法
この章では不動産を高く売る方法について解説します。
買取ではなく仲介を選択する
不動産を高く売るには、買取ではなく仲介を選択することが必須です。
買取とは、転売を目的とした不動産会社に下取り価格で売る方法になります。仲介は、個人などの最終消費者に直接売る方法のことです。
買取は下取り価格による売却となるため、価格は仲介による売却価格よりも安くなります。
仲介の売却価格を100％とした場合、買取の売却価格の目安は仲介の80％程度です。
買取は、「急いで売りたい」といった特殊な事情を抱えていない限り選択しない売却手法となります。
スケジュールに余裕を持つ
不動産を高く売るなら、スケジュールに余裕を持つことが必要です。
以下に、不動産売却の流れを示します。
不動産は価格査定から売却活動の開始まで、まず0.5～1ヶ月程度の時間がかかります。
次に、売却活動の開始から売買契約の締結まで3ヶ月程度の時間が必要です。
不動産の売却では売買契約と引渡しを別日で行います。売買契約と引渡しまでの間は1ヶ月程度です。
このように不動産の売却では、最短コースで進んだとしても5ヶ月程度はかかります。
少しでもタイミングがずれると6ヶ月程度かかることも多いため、スケジュールは余裕をもって6ヶ月程度で見込んでおくことが無難です。
特に、売却活動の開始から売買契約の締結までの期間を最低でも3ヶ月は確保しておきます。
この販売期間が短すぎると「売り急ぎ」と呼ばれる早く売る行為に繋がってしまいます。
売り急ぎを避けるためにもスケジュールには余裕を持つことが高く売るポイントです。
タイミングを逃さずに売る
タイミングを逃さずに売ることも高く売るコツです。
高く売れるタイミングとしては、主に以下の3点があります。
高く売れるタイミング
- 住宅ローンの金利が低いときに売る
- 木造戸建てなら築20年以内、マンションなら築25年以内に売る
- 2～3月の引っ越しシーズンに売る
1つ目は、「住宅ローンの金利が低いときに売る」という点です。
不動産会社を選ぶポイントは、主に以下の3つになります。昨今は、低金利の状況が何年も続いて売りどきとなっています。
低金利のときは買主が住宅ローンを組みやすいため、高く売却しやすいです。
2つ目は、「木造戸建てなら築20年以内、マンションなら築25年以内に売る」という点になります。
築20年以内の木造戸建てと、築25年以内のマンションは買主が住宅ローン控除を利用することが可能です。
買主が住宅ローン控除を利用できる物件は売却しやすく、高く売ることができます。
3つ目は、「2～3月の引っ越しシーズンに売る」という点です。
中古住宅は、毎年、2～3月になると取引件数が増えます。2～3月を狙って売ると売却しやすく、高く売りやすいです。
また、9月も比較的取引件数が伸びる月になります。2～3月を逃してしまった場合には、9月を狙うことがおススメです。
査定を依頼する前に自分で相場を調べておく
査定を依頼する前に自分で相場を調べておくことも高く売るコツとなります。
理由としては、相場を調べずに査定依頼をすると、仮に安い査定結果を受け取った場合にその安い査定価格のまま売り出してしまう可能性があるからです。
安過ぎる査定価格を排除し、適正価格で売りに出すためにも相場を調べておくことが適切になります。
査定は必ず複数社に依頼する(最重要)
不動産を高く売るには、査定は必ず複数社に依頼することがポイントとなります。
まず、複数の査定結果を見比べないと、その査定価格が高いのか安いのかがわからないという問題が生じます。
前節で相場を調べるとお伝えしましたが、相場は自分で調べてもよくわからないことが多いです。
特に戸建ての場合、自分が調べた相場も間違っている可能性もあります。そのため、相場はある程度調べれば十分であり、そこにパワーをかける必要はありません。
相場を調べるよりも重要なのは、複数の不動産会社に査定を依頼するということです。
仮に相場を調べなくても、例えばA社が3,500万円、B社が4,000万円、C社が4,100万円、D社が4,000万円と査定してきたら、相場は4,000万円～4,100万円程度ということがすぐにわかります。
同時に、A社の3,500万円は安過ぎるということもわかります。
よって、時間をかけて自分で相場を調べるよりも、複数の不動産会社に査定を依頼した方が間違いは少ないのです。
複数の査定結果があると、その中から安い査定結果を排除できるため、損をして売却することを防ぐことができます。
複数の不動産会社に査定を依頼するには、不動産一括査定サイトの利用が便利です。
無料で4～6社の不動産会社に査定を依頼することができます。適正価格で売るための最適なツールとなっていますので、ぜひ利用してみてください。
詳しくは下記をご覧ください。
主導権は売主が握る
不動産を高く売るには、主導権は売主が握ることが重要です。
特にどのような媒介契約を締結するかは、情報に流されず売主が主導権を持って決めるべきといえます。
媒介契約とは、不動産会社に依頼する仲介の契約のことです。
媒介契約には、「一般媒介」と「専任媒介」、「専属専任媒介」の3種類があります。
「専任媒介または専属専任媒介(専任媒介等と略)」は1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約であり、「一般媒介」は複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約を指します。
専任媒介等であれば、不動産会社は売り物件の情報を1社で独占できるため、不動産会社は専任媒介等の契約を締結したがります。
不動産会社の中には、「この価格は専任媒介等を前提とした価格であって、一般媒介だとこの価格では売れません」と説明してくる会社もあります。
本来、不動産の価格は専任媒介等や一般媒介によって変わるものではありません。
専任媒介等であろうと、一般媒介であろうと同じ物件は同じ価格で売れるはずです。
信頼できる不動産会社であれば専任媒介等で依頼しても構いませんが、1つの会社に決めきれない場合には一般媒介で選んでも問題はないといえます。
売価契約の決定権は売主にありますので、不動産会社の言いなりにならず、毅然とした態度で売却を依頼することがコツです。
適切な不動産会社を選ぶ
不動産を高く売るには、適切な不動産会社を選ぶことがポイント。
不動産会社を選ぶ3つのポイント
- 誠実な対応をしてくれる会社を選ぶ
- 遠方過ぎない会社を選ぶ
- ポータルサイトに広告をしっかり掲載している会社を選ぶ
1つ目は「誠実な対応をしてくれる会社を選ぶ」という点です。
誠実な営業マンは買主からも信頼を得やすいので、高く売却することができます。
2つ目は、「遠方過ぎない会社を選ぶ」という点です。
例えば、名古屋の物件を売るのに東京の不動産会社に依頼するようなことはNGとなります。
遠方の不動産会社は相場を熟知していないため、相場の中で目いっぱいギリギリに高く売るようなことはできないです。
3つ目は、「ポータルサイトに広告をしっかり掲載している会社を選ぶ」という点です。
ポータルサイトとはSUUMOやアットホームといった物件情報サイトになります。特にSUUMOは力が強いため、SUUMOに載せていることは重要です。
SUUMOは条件設定のフリーキーワードに不動産会社名を直接入力すると、その会社が取り扱っている広告が出てきます。
SUUMOに広告を載せているかどうかは重要ですので、依頼する前に広告をきちんと出しているかどうかを確認しておきましょう。
売り出し価格はやや高めに設定しておく
売り出し価格はやや高めに設定しておくことも高く売るコツとなります。
マンションの場合、あまり値引き交渉が行われないため、基本的には査定価格のままで売り出しても大丈夫です。
少し上げておきたいということであれば、「査定価格＋50万円」くらいで売りに出すのが適正となります。
一方で、戸建ての場合、大きな金額で値引き交渉が行われることが多いです。
戸建ては数百万円の単位で値引き交渉があることから、「査定価格＋200万円～300万円」程度で売りに出しておくと、当初狙った金額程度で着地する可能性が高くなります。
内覧はきちんと準備して臨む
内覧はきちんと準備して臨むことが高く売るコツです。内覧とは、購入希望者に対して家の中を見せる行為を指します。
空き家の状態で売る場合、内覧は不動産会社にすべて任して大丈夫です。
一方で、住みながら売る場合、内覧前に家の掃除等を行っておく必要があります。
中古住宅は特にキッチンやバス、洗面所、トイレ等の水回りが汚れていると印象が下がってしまうため、例えば水周りだけでも一度ハウスクリーニングを実施しておくことも効果的です。
ハウスクリーニングとは、プロの清掃業者による有料の清掃サービスを指します。
また、家の中のものを極力少なくしておくと、すっきりと家を綺麗に見せることができます。
内覧の前に、家の中のものを「預ける」または「捨てる」等の準備をしておくこともポイントです。
高額査定が得られる5つのポイント
この章では、高額査定が得られる5つのポイントについて解説します。
立地条件
査定価格には立地条件の良否が大きく影響します。
例えば、「駅からの距離が近い」、「周辺に便利なスーパーがある」、「閑静な住宅街にある」等の良好な条件を備えていると価格が高くなります。
逆に、「駅から遠い」、「周辺に嫌悪施設がある」、「国道沿い等で騒音や振動が激しい」等の劣悪な条件が備わっていると価格は下がります。
土地の形状や面積
土地の形状や面積も価格に影響します。
土地は整形で、間口が広く長方形の土地が最も価値が高いです。
面積も戸建て住宅が建築できる40～60坪程度の標準的な土地が価格は高くなります。
一方で、不整形な土地や、間口が狭く奥行きの長い土地等は、利用しにくくなることから土地価格が下がります。
建物の築年数
建物の築年数も価格に影響します。
築年数は、基本的に浅いほど高く売れます。
特に、木造戸建て住宅なら築20年以内、マンションなら築25年以内であれば原則として買主が住宅ローン控除を利用できるため、売却しやすくなります。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで自宅を購入すると買主が所得税等を節税できる制度のことです。
また、木造なら築25年程度、マンションなら築45年程度で建物価格はゼロ円で査定される傾向があります。
建物価格がゼロ円の物件は、査定価格は土地価格のみとなることが一般的です。
リフォームの有無
リフォームの有無も査定価格に影響します。
特に直近5年以内に実施されているリフォームであれば価格にプラスされます。フルリフォームだけでなく、例えばバスやキッチン等の部分リフォームも増額要因です。
一方で、壊れた個所を修復している、古くなった給湯器を交換している等のレベルはリフォームとはいえず、「修繕」となります。
修繕していれば、マイナスにはなりませんが、特にプラスになるケースは少ないです。減額査定をされたくなければ、最低限、修繕は行っておく必要はあります。
少し手元に資金を置いておく必要がある場合には、リフォームローンもオススメです。
銀行のリフォームに利用できるローンは、2～4％が金利水準となっているため、負担の小さな融資を受けることも可能です。
「クラウドローン」は、銀行融資のプラットフォームで、希望条件など質問を回答するだけで、どの銀行にどれくらいの金利で借りられるか診断することができるサイトでオススメです。
従来の比較サイトとは違い、提携する保証会社で事前審査を行い、その直後に銀行から直接提案を受け取れるプラットフォームです。
少しでも低い金利のローンを探すのに便利で、利用料も必要ありません。
階数やバルコニーの向き
マンションの場合、特に階数やバルコニーの向きも価格に影響します。
階数は基本的に高層階ほど価値が高くなります。高層階は眺望や日照に優れていることが理由です。
また、バルコニーの向きも、価値の高い順番から南、東、西、北になります。南東の角部屋は日照や通風に優れ、価値が最も高いです。
それに対して、1～2階の物件は、防犯性や日照、眺望が劣るため、価格は低くなります。
不動産を高く売るなら不動産一括査定は欠かせない
不動産を高くスムーズに売りたい！
そう考えるなら2つのポイントがあります。
- あなたの不動産に強い会社を見つけること
- あなたと相性の良い不動産会社を見つけること
2つ書きましたが、まとめると「信頼できる不動産会社を見つけること」。
ただ、信頼できる不動産会社と言われても、探せられないですよね…
そんな時に便利になるのが不動産一括査定サイトです。
不動産一括査定サイト（サービス）とは、査定したい物件情報と個人情報を入力すると、適切な不動産会社を自動で探してくれて、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えるサービス。
不動産一括査定を選ぶ3つの基準とオススメの使い方
筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。
不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。
サイトを選ぶ基準としては下記3つ。
不動産一括査定を選ぶときの3つの基準
- 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
- 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
- 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること
ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。
大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。
ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。
逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。
不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。
筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。
不動産一括査定サイトの正しい選び方
東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良の方は3サイトを併用する
県庁所在地などの人口が多い都市は2サイトを併用する
地方や田舎などの人口が少ない市町村は3サイトを併用する
収益・投資用物件に強い会社が多数見つかる3サイトを併用する
まとめ
以上、不動産を高く売る方法について解説してきました。
不動産を高く売るには、「スケジュールに余裕を持つ」、「査定は必ず複数社に依頼する」等の方法がありました。
高額査定が得られるポイントとしては、「立地条件が良い」、「築年数が浅い」等の条件があります。
高く売る方法がわかったら、早速に査定を依頼することから始めてみましょう。