住宅ローン相続を回避する4つの方法を大公開！誰でもできる方法も解説

「住宅ローン」と「相続」の関係について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか？

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、放置してはいけません。

相続は時に人生を変えるほどの影響力をもつので、今後の生活を左右するほどの大きなトラブルに発展するかもしれませんよ！

だからこそ、もし住宅ローンを相続するかもしれない立場にいるなら、ハッキリと解決しておきたいですよね？

そこで今回の記事では「住宅ローンの相続」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「住宅ローンの相続」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

そもそも住宅ローンは相続されるのか

まず、読者の皆さんがもっとも気になる疑問への回答をお伝えしましょう。

その疑問は、「住宅ローンは、相続されるのか」という疑問です。

結論からいいますと、住宅ローンは相続の対象です。

相続は故人が持つ資産を手に入れることができますので、基本的に喜ぶべきことです。

家や土地などの「不動産」や預金などの「現金」、株式等の「有価証券」を取得することができます。

しかし、相続によって得ることができるのは、肯定的なものではありません。

残念ながら、住宅ローンも相続の対象です。

もし被相続人（死亡者）が支払う義務を履行していない住宅ローンを残してしまうと、相続人が引き続き支払いを続ける必要があります。

また、住宅ローンの他にも、消費者金融などから借りたお金やクレジットカードのキャッシング枠などの負債も例外ではありません。

相続人には全く役に立たない要素も、基本的に相続することになるでしょう。

実際に相続によって得ることができる資産に魅了され、住宅ローンの存在を無視してしまい、結果的に問題ある相続になってしまった人も少なくありません。

手に入れた資産より住宅ローンの残りの債券が多く、結果的に損害を受けた人もいます。

中には「親が残した責任は自分が果たすべきだ」と積極的に住宅ローンを相続する人も。

もし自分が使用していない住宅ローンを相続してしまうと、金銭的にも精神的に相当な負担を背負うことになります。

住宅ローンの相続を回避する4つの方法

ここまでは「住宅ローンは、相続されるのか」という質問に対する答えを紹介しました。

相続するのは資産だけでなく、負債も対象なので、住宅ローンも相続の対象となることを理解することができたと思います。

しかし、いくら家族が残した遺産といっても、自分が住宅ローンを背負うなんてしたくはないですよね？

実際に住宅ローンを相続していなくてもいい方法はいくつかあります。

この章では住宅ローンを相続しなくてもすむ、具体的な方法を解説していきましょう。

先に結論をいっておきますと、住宅ローンの相続を回避する方法は以下の通りです。

住宅ローンの相続を回避する方法1.生前に借金を整理してもらう

もっともわかりやすく難易度が低い方法が「借金の整理」です。

つまりは生前に住宅ローンをはじめとする借金を整理してもらうのです。

この項では生前に借金を整理しておく方法を紹介していきます。

先に結論をいっておきますと、生前に借金を整理する方法は以下の3つです。

住宅ローンの相続を回避する方法1-1.任意整理

消費者金融や銀行から借入をしている場合には、利息を支払いする必要があります。

利息を「なかったこと」にして、残りの元金だけを支払うようにできる手続きが「任意整理」です。

依頼をするのは弁護士と司法書士です。価格は借金の相手1つあたり2万円〜5万円程度です。

任意整理のメリット

元金だけを支払うため、借金の返済が早く進みます。

また、借金を選択して交渉するので、住宅ローンはそのままにする（家を売却しなくてすむ）ことが可能です。

任意整理のデメリット

借金を返済することを前提とする手順なので、今後元金分を返済していくお金がなければ、債務整理を採用ことができないという欠点があります。

また、後述する自己破産、民事再生手続に共通する債務整理の全体的な欠点として、信用情報機関に事故情報として登録されることになります（いわゆるブラックリスト入り）。

結果的に5年〜7年は、借入を新たに起こすことは難しくなるでしょう。

住宅ローンの相続を回避する方法1-2.民事再生手続

借金が高額になり元金も返せない場合には、債務の金額に応じて異なりますが、借金を約1/5に低減し、それを3年（原則）で返済していくことが可能です。

この手順を民事再生手続と呼んでいます。場合によっては個人再生と呼称されることもあるでしょう。

民事再生手続のメリット

後述する自己破産は家を失ってしまいますが、こちらは家を失うことなく、債務を減らすことができるという利点があります。

また、自己破産は資格制限があるので、一定の職業につけないなどの欠点がありますが、民事再生手続をとることにより、これらの欠点を回避することができます。

民事再生手続のデメリット

住宅ローンを残す場合にも、それ以外の理由で民事再生手続をとる場合でも、1/5程度の債務は残るようになるので、それらは支払わなければならないのが難点です

また、民事再生手続をとると、3回にわたって国の新聞である「官報」に名前や住所を掲載されます。

しかし、官報を見ている人はそう多くなく、官報で対象者を発見する可能性はほぼ皆無とみていいでしょう。

さらに債務整理と同じく、信用情報機関に事故情報として登録されるのも難点です。

民事再生手続では、約7年〜10年ブラックリストに掲載されてしまうので注意してください。

また、費用が債務整理より高いのも問題でしょう。

弁護士・司法書士に手続きを依頼することになりますが、20万〜60万円の費用がかかります。

住宅ローンの相続を回避する方法1-3.個人破産手続

債務が巨額で、収入もない（あっても足りない）ような場合に、借金をなくしてしまう制度のことを個人破産手続（自己破産）と呼びます。

個人破産手続のメリット

破産手続では、税金等の一部の債務を除いて、ほぼすべての債務を取り除くことができる点がメリットです。

全ての借金はチャラになるので、当然ながら住宅ローンの返済も免責になりますよ。

1円も返済すべきお金が残らないので、新たな人生をスタートするのにもってこいの方法といえます。

個人破産手続のデメリット

個人破産手続の開始決定から免責決定までの間に、資格制限や引っ越しの制限がかかります。

また、破産手続開始決定時と免責決定時に1回ないし2回、官報に名前が載ってしまうのも問題です。

さらに債務整理や個人再生と同じく、信用情報機関に事故情報として登録されてしまうことになります。

個人破産の場合の期間は、民事再生手続と同様に、7年〜10年の掲載となります。

また個人破産手続の依頼を専門家に任せると多額の費用がかかるのも問題です。

依頼先は弁護士・司法書士になるのですが、費用相場は40万〜60万程度まで膨れ上がります。

住宅ローンの相続を回避する方法2.相続放棄する

住宅ローンを相続していなくてもすむ方法として、本や他のサイトでもよく紹介されている方法が「相続放棄」です。

相続放棄は簡単に言えば、「最初から相続人ではなかった」と設定する方法のこと。

住宅ローンのような否定的な遺産はもちろん、現金などのも肯定的な資産も相続しません。

つまり、相続先によって「相続するかどうか」を決めることができない方法なのです。

ちなみに、被相続人の配偶者や子供が相続放棄してしまうと、必然的に被相続人の親が相続人になって、住宅ローンの返済義務を負う仕組みになっています。

また親まで相続放棄をすると、被相続人の兄弟姉妹に、住宅ローンを相続されるようになるので注意が必要です。

相続放棄は肯定的な資産がなく、住宅ローンだけが残っている場合によく行われる方法で、相続開始前（生前）に行うことができない特性を持っています。

住宅ローンを相続放棄する方法

実際に住宅ローンの相続放棄をする場合、どのよう動けばいいでしょうか。

相続放棄は自分が相続人になると確定した時から3ヶ月以内に、被相続人が生前住んでいた地域の家庭裁判所に申請が必要です。

家庭裁判所に申請をするときは、次の書類を準備しましょう。

上記の書類の中から、特に注意すべきポイントについて解説しておきましょう。

相続放棄の申請述書は、裁判所のホームページ上で簡単に手に入れることができます。

また改製原戸籍謄本は、相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本のことで、相続人の戸籍がとれる役所で取得できます。

場合によっては、若干手に入れるまでの時間がかかるので注意してください。

住宅ローンを相続放棄する際の注意事項

住宅ローンを相続放棄する際、注意しておくべきポイントがあります。

実は相続放棄の期限である3ヶ月をオーバーしてしまった場合や、すでに相続対象となる資産を手に入れてしまった場合は相続放棄できません。

また一度相続放棄をすると、元に戻すことができないことも頭に入れておくべきでしょう。

ちなみに相続放棄の申請後、裁判所から「本当に破棄していいの？」と確認のための照会があります。

確認のための照会ができないと、手続きが先に進まない可能性があるのでしっかりと対応するようにしてください。

最後になりますが、相続放棄をした場合にも、生命保険と死亡退職金を受けることは可能です。

しかし、もし生命保険または死亡退職金を手に入れた場合、全額が相続税の対象となりますので注意してください。

住宅ローンの相続を回避する方法3.限定承認する

前項では住宅ローンを相続しなくてもすむ代表的な方法である「相続放棄」について述べました。

相続放棄をする方法と注意すべき点について知ることができたと思います。

次に紹介する方法は、「限定承認」です。相続放棄よりも、すこしわかりにくい方法となっています。

限定承認とは、被相続人のプラスとマイナスの財産のすべてを相続して、相続された資産をつかって否定的な遺産を支払う方法のことです。

簡単に言えば、相続した資産で住宅ローンを返済し、残った肯定的な資産があれば、それを相続することができる制度です。

例えば、被相続人が住宅ローン残りの債権を500万円残した状態で、現金600万円を相続したとします。

その場合、住宅ローンの残りの債券（500万円）を現金で返済し、残りの100万円を相続することになります。

相続対象の住宅ローンを限定承認する方法

限定承認する場合も相続放棄のように、自分が相続人になることが分かった日から3ヶ月以内に、被相続人が生前住んでいた地域の家庭裁判所に申請をします。

相続放棄と同じように、事前に専用の書類が必要になるので注意してください。

限定承認申請に必要な書類は次のとおりです。

上記の書類の中から、特に注意すべきポイントについて解説しておきましょう。

限定承認申述書は相続放棄と同様に、裁判所のホームページ上で簡単に手に入れることができます。

また相続する財産の目録（＝相続する財産のリスト）は、特定のフォーマットが決まっていません。

分かりやすく説明されているなら、どんな形式でもOKですが、面倒な人はインターネット上で無料配布している書式を使用するといいでしょう。

相続対象の住宅ローンを限定承認する際の注意点

相続放棄と同様に、限定承認も相続人となることを知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所に申請しなければなりません。

もし3ヶ月過ぎてしまうと、「単純承認」と呼ばれる、「全ての財産を相続する」という相続が確定しまうので、なるべく早く動く必要があります。

また相続放棄の決定的な違いとして、限定承認は限定相続人全員が一緒に申請手続きする必要があるのを忘れてはいけません。

さらに限定承認は、「返済」を伴う相続であることも重要なポイントです。

つまり肯定的な資産は、すべてのお金に換算されてしまうのです。

不動産はもちろん、高価な装飾品などもすべて売却現金化されてしまうので注意してください。

住宅ローンの相続を回避する方法4.団体信用保険を活用する

ここまでは、住宅ローンを相続しない方法 としては、かなり難易度の高い「限定承認」を紹介しました。

限定承認の概要と実行するための手順を理解していただけたと思います。

最後に紹介する住宅ローンの相続を回避する方法は、「団体信用保険」です。

最近の住宅ローンは、基本的に「団体信用生命保険」という保険が付いています。

団体信用保険は、住宅ローンを借り入れする際に、銀行側で同時に契約することを義務つけられている「生命保険」です。

団体信用生命保険は、住宅ローンの利用者が死亡した場合、残っている住宅ローン残債分のすべての金額が支払われる保険となっています。

つまり被相続人が団体信用生命保険に加入済みなら、残債がゼロになるので相続すべき住宅ローンがなくなってくれるのです。

さらにすごいのは団体信用保険が適用されると、不動産を売却せずに、今までのように住むことが維持できることです。

もちろん借金そのものがゼロになっているので、毎月返済する金額もゼロになりますよ。

最近の住宅ローンは、団体信用保険の加入が普通になっています。

そのため、団体信用生命保険のおかげで、これからは住宅ローンを相続するという人は激減するのではないでしょうか。

団体信用生命保険が適用されれば、相続放棄も限定承認も必要ありません。

住宅ローンの団体信用保険を適用する方法

団体信用生命保険の適用は、利用者が死亡した直後に発生します。

団体信用生命保険の種類によっては、三大疾病が発症した段階で保険が適用されることもあります。

保険が発生するタイミングを考えると、対象者が団体信用生命保険に加入済みであれば、住宅ローンを相続することはないでしょう。

しかし、中には団体信用保険の存在に気づかずに、住宅ローンを相続して返済している人も実際に存在します。

団体信用保険は基本的に自動的には適用されません。

相続の手続きに入る前に、まずは被相続人が団体信用保険に入っているかどうかを確認してキチンと保険適用の処理をするようにしましょう。

団体信用保険を適用するための第一歩は、住宅ローンを利用していた銀行に連絡することです。銀行に借主が死亡した事実を教えてください。

そうすれば住宅ローンの担保になっている土地・建物に付いている「抵当権」を抹消するための書類を受け取ることができます。

銀行から受け取った書類を持って、対象物件から最も近い法務局に行き、抵当権の抹消登記を申請してください。

抵当権の抹消登記は1つの不動産につき、1,000円の税金がかかりますので、現金をもっていくのを忘れないように。

抵当権を抹消することができれば、住宅ローンの束縛から完全に開放されたことになりますよ。

お得な住宅ローン探しはモゲチェックがオススメ

住宅ローンは低金利順に返済額が一番少なくなるとは限りません。

各社、あなたの属性（年収や家族構成、勤務先等）により基準が異なり金利が異なるのです。

つまり各社に問い合わせしてシミュレーションしてもらうしかないのです。

そこでオススメなのが「モゲチェック」です。

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借り換えの場合ももちろん対応。どれぐらい減額されるのか、月々の返済はいくらになるのかを教えてくれます。

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強引な営業も一切ないので、まずはお得な住宅ローンでいくらになるのかシミュレーションしてみましょう。

まとめ

「住宅ローンの相続」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか？

紹介した知識さえ押さえておけば、「住宅ローンの相続」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

今後、住宅ローンを相続する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。