もしあなたが区画整理された土地を持っている、または区画整理される予定の土地を保有しているのであれば、以下のような考えを一度は持ったことはありませんか?

・そもそも区画整理についてまだよくわかっていない…
・区画整理された土地だからこそできる土地活用は?
・区画整理を最大限活かせる土地活用を知りたい

実際に区画整理に関係ある土地を持っている人であれば、上記のような疑問を持っている人は多いです。なんとか疑問を晴らして、次のステップに進みたいですよね?

そこで今回の記事では、区画整理された土地または区画整理する予定の土地オーナーであれば、絶対に知っておくべき必須情報を紹介していきます。

この記事を読むことによって、区画整理を最大限活かした活用方法がわかりますよ!

記事を最後まで読んだ頃には、どの活用方法にすべきか悩むことはもうなくなっていることでしょう。

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土地活用における「区画整理」の基礎知識

土地活用における「区画整理」の基礎知識

まずは土地活用における「区画整理」の基礎的な知識を紹介しましょう。

日本にはまだまだ整備が必要とされる市街地があります。整備が必要なエリアは、対象の土地の位置に応じて土地所有者から少しずつ土地を提供してもらい、道幅などを変更していきます。道路の変更の他にも、公園などの公共施設を作ることも。

整備することによって、健康で明るく住み心地の良い街にする事業が「区画整理」です。区画整理が行われると、前とは比べものにならないぐらい街がキレイになります。

交通の便が良くなり、治安も良くなることから人も集まります。そのため、区画整理された土地は一気に価値があがります。土地の価値が上がるので、区画整理前よりも固定資産税と都市計画税、相続税も上がることでしょう。

しかし税金の増加以上に得られるメリットは多く、過疎地扱いだったエリアが一気に人気のある地域として扱われるほどの影響力をもちます。

多少の土地を提供することになりますが、自分の土地があるエリアに区画整理が入るのはラッキー以外のなにものでもないでしょう。

区画整理された土地なんて、なかなか手に入りません。その価値を改めて考えて、しっかりと土地活用の方法を選んでいくことが重要となります。

区画整理された土地にピッタリの活用方法

区画整理された土地にピッタリの活用方法

ここまでは土地活用における「区画整理」の基礎情報について紹介しました。区画整理された土地は、価値がグッと上がることを理解していただけたと思います。

次にお伝えするのは、区画整理された土地にピッタリの土地活用について。今回紹介する活用方法と大まかな特徴は、以下の表の通りです。
各特徴の詳細について少し触れておきましょう。

「収益性」とはカンタンにいうと「儲かるかどうか」で、高い金額を稼ぐことのできる活用方法ほど◎になるといった具合です。

「手軽さ」は収益が手に入るまでの期間や手間のこと。また運営開始までにかかる初期費用が高額になるかどうかも考慮しています。

「即金性」は利益が発生するまでの期間のことで、すぐにお金が入る活用方法ほど評価される仕組みです。

最後の「地域貢献度」はその活用方法をすることによって、地域の人にプラス要素を与えられるかどうかを示しています。「社会貢献度」と言い換えていいかもしれません。自分にしか利益がない活用方法ほど、評価が低くなる仕組みです。

以上を踏まえたうえで、次項よりそれぞれの活用方法について解説していきます。

アパート経営

土地活用の代表と言っても過言ではない「アパート経営」。空き土地にアパートを建てて貸し出し、入居者からの家賃収入を収益とします。

区画整理された地域は人気地域となり、多くの人が集まります。そのため、利用者募集に困ることはないでしょう。

区画整理直後はアパートの数が足りないことも少なくないので、地域貢献にもなってくれるはずです。

ネットを見ていると、30坪程度の土地でもアパート経営ができると書いていますが、ハッキリ言って60〜100坪はないと、成功するアパート経営にはなりません。

なぜかというと、入居者の食いつきを左右する「駐車場」を十分に準備できないから。

マンションと違って、アパートは地下や1〜2階の低層階を駐車スペースにすることが不可能です。立体駐車場を用意するのも非現実的でしょう。ごく一般的な平面駐車場を用意できるスペースが必要です。

区画整理によって土地の広さがすこし小さくなっているとはいえ、駐車用のスペースが確保できないような土地ではアパート経営を行うべきではないでしょう。

アパートはマンションと違って「高層階」「間取りの広さ」「設備の充実」という要素において劣っていると考えられがちです。

しかし区画整理された土地であれば、アパートであっても十分に利用者を集めることができます。

多少家賃を高めに設定したとしても、「区画整理された場所」という唯一無二の利点を求めて、多くの人が入居を希望することでしょう。

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アパートでの土地活用についてもっと知りたい人へ

テナント経営

テナント経営
テナント経営はアパート経営の利用者を「事業者・企業」に変えたものだとイメージすると分かりやすい土地活用です。

区画整理した地域はビジネス街、商業地域としても成長を始めるのでテナント経営はピッタリの土地活用といえます。

テナントは建設費用が高くなりがちなので敷居の高い方法ではありますが、アパート経営よりも高い家賃に設定できるうえに、家賃滞納もない利点を持ちます。

土地活用としては、非常に安定かつ高収益の方法と言えるでしょう。

区画整理されて少し土地が小さくなってしまい、30〜40坪の広さになったのであれば、事務所用のテナントにすることもできます。

福祉施設経営

長い間問題となっている「高齢化」のせいか、福祉施設の需要は年々拡大化しています。全国的に施設数が足りず、需要過多の状況が今後も続く見込みです。

区画整理された地域も例外ではなく、街として先鋭化が進むため、福祉施設が必ず必要になるでしょう。

もし福祉施設を経営できれば、多くの利用者を獲得することができ、優れた社会貢献にもなるはずです。

100坪の土地があれば、十分な福祉施設を建設・運営することができますので、収益性と社会貢献の両方を手に入れたい人は挑戦してみるといいでしょう。

ちなみに福祉施設は、基本的に公募により、利用者を募集してもらえるのも大きな利点です。利用者に困ることがないので、収益性も非常に優れた土地活用と言えます。

駐車場経営

「アパート経営」や「テナント経営」と肩を並べる代表的な活用方法が「駐車場経営」です。

駐車場には二つの方法があり、「月極駐車場」と「コインパーキング」のいずれかを選択する必要があります。

区画整理された土地であれば、どちらの土地でも成功する可能性は高いですが、今回はあえて「月極駐車場」を推したいと思います。

区画整理された地域は、住宅が一気に増えて月極駐車場が足りていません。多くのニーズを満たすことができますし、地域の発展にも貢献できるでしょう。

月極駐車場であれば土地を舗装するだけで運営開始できるので、土地活用の中でもかなり敷居の低い方法でもあります。手軽に始めたいと思っている人には最適の方法といえるでしょう。

ちなみに「コインパーキング」は、利用回数が多ければ多いほど収益が多くなる土地活用です。駅や学校などの近くに土地があるなら、チャレンジしてみてもいいかもしれません。

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売却

使用していない土地を思い切って「売却」してしまうのも、土地活用の手段の一つです。

保有土地を売却することによって、課税される固定資産税・都市計画税などを一切納税しなくてすむうえに、早いタイミングで現金を得ることもできます

区画整理された地域の土地は他の地域とは異なり、区画整理前よりはるかに価値が上がっているので、売却とは相性が抜群。高くなった税金から逃れられるうえに、高額の現金を得られる活用方法です。

実際に「区画整理された土地=すぐさま売却すべし」というのが不動産業者では常識となっており、ネットの普及により一般にも広がりつつあります。

その影響か、売却を選択する人は年々増加しており、過去に区画整理された地域でも土地の売却は活発に行われています。

区画整理された土地は一般消費者だけではなく、投資家も売却対象となってくれるため、引く手あまたになるのは間違いありません。購入者希望者を探す際、困ることはないでしょう。

借地

自分の土地を第三者に貸す「借地」も、区画整理された地域ではお馴染みの土地活用です。

区画整理された地域で借地が求められる大きな要因は、「地域進出を狙った企業がたくさんいるため」。

区画整理された地域は一気に人口が上がります。企業にとってこれほどのビジネスチャンスはありません。

しかし企業は予算の都合上、購入することはしません。区画整理された地域の土地の価値に注目しているものの、かなり高額になった土地をパッと買うわけにはいかないのです。

購入せずになんとか土地を手に入れたいと考えた企業が、代わりに採用している手段が「借地」と言えます。

手に入る収益はあくまでの土地1件分の賃料なのでそこまで多くはないですが、自己資金を一切使わずにすみ、なおかつ利用者が見つかればすぐに収益が手に入るのは魅力です。

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まとめ

区画整理された土地または区画整理する予定の土地オーナーに向けて、必要な知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか?

区画整理を最大限活かした活用方法を理解いただけたと思います。

もし今後土地活用に挑戦するのであれば、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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