土地活用とは何なのか完全ガイド！主な方法から儲けのコツまで解説

「土地活用とは」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか？

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、「土地活用」に挑戦しようとしてはいけません。

土地活用とは何なのか知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む結果にならないのでしょう。

せっかく土地活用に挑戦するのであれば、自分が納得いったうえで満足いく結果になってほしいですよね？

そこで今回の記事では「土地活用とは」という疑問・不安について、多角的視点で回答していきます。

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「土地活用」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

読み終えた時には、

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

土地活用とは何なのか基礎をシンプルに解説

まず紹介するのは「土地活用とは何なのか基礎をシンプルに解説」です。

物置場や駐車場代わりに活用している土地や、未利用地をよりうまく利用することを土地活用といいます。

具体的にはアパマン経営、定期借地やコインパーキング経営などの様々な方法があります。

土地所有だけで一定の税金が発生するため、その税金負担を軽減するのが主な土地活用の理由です。

土地活用とは「使っていない土地」の収益化である

土地活用をもっとシンプルに言うと「使っていない土地を活かして利益を出す」ことだと言えます。

相続や譲渡で土地を入手したものの、すでにマイホームを所有していたりすることはあるでしょう。

自分が住んでいる地域とは縁遠い場所にあったりすると、自分が活用することはありません。

せっかくの土地を放置したら、毎年の固定資産税だけ払い、何一つ生み出しはしないでしょう。

どうせなら何等かのアプローチで、お金を生み出す仕組みを捻出しようというのが「土地活用」になります。

土地活用は「土地の保持者であるから」という動機で行うアマチュアが多いです。

または、わざわざ土地活用を狙った用地を購入して行うプロの個人投資家までいます。

土地活用は土地の条件やケースによって様々な手段が選ばれるため、手法の種類も多岐にわたります。

土地活用の方法をすべてピックアップするとキリがありません。

しかしよく行われるメソッドとしては以下のような手段になります。

たくさんの方法の中から、あなたの土地や都合にあった土地活用に決めることが重要になるでしょう。

ここまでは、「土地活用とは何なのか基礎をシンプルに解説」をお伝えしました。

土地活用とは何なのか絶対におさえておくべき基礎知識について、理解していただけたと思います。

ただし土地活用の基礎を理解しても、具体的な活用方法は何があるのかはまだわからないでしょう。

そこで次は「土地活用の方法とは何があるのか主な手段と特徴を解説」について紹介していきます。

土地活用の方法とは何があるのか主な手段と特徴を解説

土地活用をスタートしようと決心しても「何から始めたらいいか明確になっていない」という人は多いです。

そこでこの章では、前章でも紹介した主な土地の活用方法が、どんな内容なのか解説します。

振り返る意味を含めて、もう一度主な土地活用方法を紹介しておきます。

土地活用の方法とは1.「賃貸アパート（マンション）経営」

賃貸マンション経営やアパート経営は、土地の建物を建てて、面識のない人に貸し出す活用方法です。

アパート経営のケースでは、土地の上に建物を築き上げなければなりません。

初期投資は大きくなるのですが、それだけリターンも多く、高水準の収益を期待できます。

賃貸建物の場合、賃借人が存在しない空室リスク、家賃を滞納されるリスクがあります。

しかし「家賃保証制度」や「サブリース」などを使いこなせば、そのリスクを軽減可能です。

ただ、これらのサービスを採用すれば、毎月の手取りの家賃金額は減少するので注意してください。

また賃貸アパートやマンションを運営したら、相続税の節税に有効です。

相続税の課税評価の場合、不動産を賃貸していると債務控除価格の分だけを減額されます。

土地活用の方法とは2.「賃貸戸建て住宅経営」

戸建て住宅の賃貸住宅経営は、土地に一戸建ての家屋を建てて賃貸する方法です。

アパート経営よりリスクを抑えたい人やもっとカンタンに土地活用したい人に向いています。

また、元々建物が建った土地を持ち合わせている人などにもむいています。

賃貸戸建て住宅であるのなら、賃借人ひとりあたりの家賃は下がるでしょう。

しかしアパートやマンションよりもマネージメントが楽で、初期投資金額も少ないのは利点です。

またもともとあった誰も住んでいない家をリフォームして賃貸すると、建物の建築費がかかりません。

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土地活用の方法とは3.「賃貸併用型住宅」

賃貸併用住宅は土地の上に家屋を建てて、一部を賃貸して一部に所有者が住んで使う方法です。

基本的にはやや大きい戸建てを住居部分と賃貸するエリアにします。

賃貸併用住宅を建てれば、所有者が生活しつつ賃貸料収入も手にできるのでメリットが大きいです。

また第三者に賃貸しているスポットがあるため、節税効果もあります。

ただ普通の一戸建て住宅よりも賃料が下がります。

また人気のないエリアだと、募集していることすら気づかれないことがあるので注意してください。

土地活用の方法とは4.「老人ホーム経営」

土地の活用方法としまして、老人ホーム経営も実現可能です。

介護事業者と相関関係を持って、老人向け住宅やデイサービス施設等を建築・経営する方法です。

最近、少子高齢化が悪化しているため、老人ホーム経営は今後のニーズが見込める分野です。

老人ホームを経営する時、ほとんどの場合は土地の上にダイレクトにサービス施設を建てます。

そのうえで、介護系企業に一括借用する方式で実施されることが多いです。（リースバック方式）

他にも土地ごと建物の建設からマネージメントまで介護事業者の会社に力を借りる方法もあります。（定期借地方式）

老人ホームを経営するためには、思っている以上に大きな土地が必要です。

そのため自力で建築したケースだと、初期投資費用も1億円以上になる場合が多いです。

ただ行政の補助を適用させたり、介護事業者から補助を貰ったりできます。

そのため、コストをある程度低減させたうえで、結果的に高めの利回りを望みやすい点が長所です。

土地活用の方法とは5.「オフィス経営」

土地活用「オフィス経営」は、土地にビジネス用建物を建設し、それを法人などに賃貸します。

オフィス経営をするケースでは、物件を自ら管理する方法かサブリースを活用する方法のどちらかを選びます。

自ら管理すれば、家賃を全部自分のキャッシュとして手にできます。

しかし空室リスクが勃発するので、どうしても管理に時間がとられてしまいます。

サブリースを利用すれば手数料を払うので、家賃の純収入は減少するでしょう。

ただ、家賃が確約されているため、空室リスクなども在りませんし、管理費用も必要ありません。

事業用物件の場合、最初の投資費用は高額なことが大半です。

しかし居住用の賃貸アパート等よりは賃貸料が高額であることが珍しくなく、収益性は高いです。

投資額は数千万円から数十億円が必要不可欠ですが、利率は10%ー20%に達するでしょう。

ただ、都市の駅近などの会社需要があるところに土地が存在しないと、経営が成り立ちません。

しっかりと実践できる土地が比較的あまり多くない活用方法といえます。

また景気変動に左右されやすく、景気悪化で賃借人を探しにくいリスクがあるのも注意です。

土地活用の方法とは6.「商業施設経営」

コンビニなどの商業施設をマネージメントするのも、立派な土地活用です。

土地の上にコンビニやレストランチェーン商業系施設を建てて、企業と共同で所有・経営します。

商業施設を経営するケースだと、土地が広く人や車両通行の多い路地に沿っていることが非常に重要です。

土地の大きさが小さければコンビニ経営、大きいならば大規模ショップの経営も可能です。

具体的な方法としては、先述した老人ホーム経営と同様になるでしょう。

直接建物を立てて対象物を事業者に一括で貸し付ける「リースバック方式」が一般的です。

また事業者に土地を貸し付けし、建物の建設から経営まで実行する「事業用定期借地方式」も利用できます。

入金される賃貸料はリースバック方式が大きいですが、その分最初の資金も大きくかかります。

事業用定期借地方式を採用するとしたら、借地料だけしか入って来ないので収入は下がります。

しかし初期投資が不必要になり、低リスクの経営が可能になるでしょう。

リースバック方式で自己投資するケースでは、投資金額は数千万円~数十億円に達します。

一方で、収益性は高額になり、利率は10%~20%以上もなるでしょう

しかし、人や車両通行がひしめく道路沿いや賑やかな商業地でしかニーズがありません。

実現できる土地が制限されますが、数多くの土地活用方法の中でも利益率が高い方法の1つです。

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土地活用の方法とは7.「医療用施設経営」

医療用施設経営はお医者さんや医療法人などの医療事業者と力を合わせて、クリニックや病院を経営します。

医療用施設経営で成功することを願うなら、診療所の圏内にそれなりの人が住んでいることが必要です。

さらに近隣に同じの病院・医院が一切無いことが必要です。

老人ホーム経営などと同じく「リースバック方式」と「事業用定期借地方式」が存在します。

規模が小さなクリニック経営なら、「リースバック方式」を採用する場合が多いです。

大規模な医療施設の経営は「事業用定期借地方式」を利用するケースが多いでしょう。

収益性は思っている以上に高く、8%~15%程度が期待できます。

何よりも周辺住民に安心を与える意味で、社会に対する寄与性が高い土地の活用方法です。

土地活用の方法とは8.「コインパーキング経営」

土地の上に建物を建てない土地の活用の仕方として、イチオシなのはコインパーキング経営です。

コインパーキングは土地を区画にわけて、駐車スペースとして賃貸する土地の活用方法です。

もともと駐車場には「月極駐車場」と「コインパーキング」が存在します。

月極駐車場は月ごとにレンタル料をとる方式で、コインパーキングは時間ごとにレンタル料を計算する方式です。

月極駐車場の方が利益率は落ちますが、経営は安定化しやすいです。

コインパーキングの場合、ニーズがある地域ではないと経営が思い通りにならない危険はあります。

しかしうまくいけば、ビックリするほど高い収益を得られます。

また駐車場経営自体は、最初の投資費用が安いのも良いところです。

数十万円からスタート可能で、賃貸方式で企業に土地ごと賃貸してもらえれば、初期投資を0が可能です。

またコインパーキングの場合、短い期間での活用に丁度良いでしょう。

建物の賃貸がないので、借地借家法の適用が存在しないのです。いつでも普通の土地に戻せるのは大きいです。

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土地活用の方法とは9.「トランクルーム経営」

トランクルーム経営は倉庫施設を建築したり、建物内に区分を構築して貸し出す土地の活用方法です。

コインロッカーのサイズを大幅に広げたとイメージすれば、理解しやすいでしょう。

トランクルーム経営は土地にコンテナを取り付け、その中に家財道具を預かる「コンテナ型」が一般的です。

土地に建物や建てて、家財道具を預かる仕組みである「レンタル収納スペース型」も可能です。

初期投資費用は比較的安く、当初から存在する空き家の中に収納スペースを構築すれば、さらに安くできます。

例えばコンテナ型のトランクルームのケースでは、初期費用数百万円で、利益率30%以上になることもありえます。

また居住用建物がないため、借地借家法の適用も無く、解約することが容易です。

住居用の居住者の苦情もなく、荷物の保管だけをしていれば完結するため管理は楽です。

土地活用の方法とは10.「自動販売機設置」

空きスペースに「自動販売機」をセッティングすることも立派な土地の活用です。

飲料が売られるほど利益が出るという分かりやすい事業形態です。

わかりやすさが評価され、スペースがない土地の持ち主がとくに活用してます。

15~20坪の土地では一番多く選択されている土地活用だと断言しても問題ではないでしょう。

しかし高額の収益を出している所有主は非常に稀です。

ほとんどの人達はおこづかいぐらいの収益しか収益が出ていないのが現実でしょう。

飲料の購入費用、電気代を考慮すれば、マイナスを出すことも少なくありません。

会社側に初期費用や日々のマネージメントを任せる方法もありますが、収益はさらに落ちルので注意が必要です。

土地活用の方法とは11.「太陽光発電」

太陽光発電は太陽光発電施設の取り付けを行って、電力を売電して利益を出す土地活用方法です。

今は集めた電力を固定プライスで電力会社が購入してくれるメカニズムがあります。

おかげで電力は固定価格で売ることが可能な為、経営が安定化しやすくなっています。

収益性は大きくないとはいえ、概ね10年程で初期の投資をペイできるでしょう。

太陽光発電の初期費用は設備のスケールによって大きく異なります。

しかし技術進化のおかげで年を経るにつれて低下してきており、1kwあたりの費用単価は40万円弱となります。

そのため大規模な太陽光発電施設をセッティングしても、1,000万円~1,300万円ほどで運営可能です。

どんな場所でも収益の利益率は5%程度にはなるので、小さい利益ながらも場所を問わないのが魅力です。

商業地でない・路地がない、という状況は言うまでも無く、人が居ない山林でもOKです。

光さえ良ければどこでも運営できるのは、最高のアドバンテージでしょう。

また人に貸すシステムではないため、「賃貸料の未払い」「土地が返却されない」等のリスクもありません。

自分の手元に土地をそのままにしたまま、土地活用ができるので他人に明け渡したくない人も安心です。

ただ、日光がないと発電効率が急落するため、日当たりのよいところで存在することが必須です。

また今後いつまで電力買取のメカニズムが続くかわからないという、将来の不規則性もあります。

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土地活用の方法とは12.「借地（定期借地権）」

定期借地権は家やショップ用の建物を建築する目的の人に、土地を貸し付ける方法です。

通常の借地権とは異なって、契約が終われば必ず土地を返還してもらう点が長所です。

建物の建築自体は賃借人が実施するため、土地所有者は建築費用を背負う必要がありません。

更地であれば、全くの元手もなく土地活用をスタートできます。

ただ定期借地権を設定するケースでは、事業用で最低10年、住宅用で最低50年間の契約期間が必要です。

中途解約は基本的に実行できず、相当な期間土地が返ってこない心の準備をしなければなりません。

また、立地条件が差支えなければ、比較的値段を高くセッティングできるケースもあります。

しかしアパマン経営と対比させたら、当然賃貸料は低くなり、高い儲けは期待することが難しいです。

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土地活用の方法とは13.「借地（一時的な貸地）」

土地を一時的に貸し出す方法も存在し、建物の所有目的以外のことを目的として土地を貸すことになります。

一時的な貸地だと定期借地権が用いることができないので、契約期間を手短にできます。

契約期間が終われば確実に土地を返還してもらえ、中途解約も思っている以上に簡単に認められます。

将来、他の形で土地を使用したいときに最適ですし、初期費用がわずかであることが長所です。

例えば、資材置き場の場合、土地をノータッチで引き渡せば、契約終了と同タイミングで土地を返還されます。

ただ、一時的に土地を借り受けたい人の需要がないと実現できないので、活用できる場合が限定されます。

だからこそ、安定的な収益を上げることは、かなり困難であるといえるでしょう。

土地活用の方法とは14.「自己使用」

自己使用とはその名前が示す通り、自ら土地を活用することです。

土地の上に家を建てて暮らすことでもいいですし、事務所用の家屋を建設するのもアリです。

もちろん、自分のビジネスに利用してもかまいません。

店舗経営をして自宅兼ショップや自宅兼事務所を建築することだって可能です。

ただし、自己使用ができるのは、自分がその土地を活用したい場合に限ります。

また将来的に他の土地の取り扱い方法が思いつけば、すぐに転用可能なのは大きな強みです。

自ら住んだり活用したりする分には、特別な管理コストもかかりません。

すぐに土地活用する方法を決めないうえに自分が活用できる環境にあれば、自己使用が一番です。

土地活用の方法とは15.「売却」

「土地活用できるタイミングではない」「土地活用のコストを工面できない」と考える人もいるでしょう。

そんな人にとって土地活用の最後の手段となるのは、土地の「売却」です。

土地活用はどのような方法であっても最小限のマネージメントが必要になります。

多くの場合、賃借人や企業との契約の締結なども必要になり、厄介がつきまといます。

活用方法の中にはローリスクなものもがありますが、やはりわずかながらの危険は伴います。

リスクが怖くて活用することに一歩踏み込めないのであれば、土地を売却してしまいましょう。

売却してしまえば、すべての責任と使命から免れられます。

売却することで固定資産税の納付も不要になり、人材と各種コストもかかりません。

売却は自らの力だけでも実施は可能です。費用ゼロでやり遂げられるのも魅力でしょう。

ただし自分の力だけでデタラメに売却すると、相場価格よりリーズナブルにしか売却ができません。

だからこそ、専門知識のある不動産のプロに依頼して、自分の土地を売り切ることになるでしょう。

プロに依頼するのであれば土地価格を事前に確かめられる「一括査定サイト」を利用してみてください。

不動産一括査定サイト（サービス）を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。

お金と努力を使わずに複数の会社に土地価格査定をやってもらうことができますよ。

一括査定サイトを使えば、テキパキと売却行為が進行するでしょう。

※机上査定を選択するとメールで査定額がもらえます。

ここまでは、「土地活用の方法とは何があるのか主な手段と特徴を解説」をお伝えしました。

土地活用における主な方法と特徴について、理解していただけたと思います。

ただし土地活用の主な方法と特徴を理解しても、土地活用の利回りを上昇させるコツはまだわからないでしょう。

そこで次は「土地活用の利回りを上昇させる3つのテクニックとは」について紹介していきます。

土地活用の利回りを上昇させる3つのテクニックとは

土地活用をするうえで大切なのが「利回り」です。高利回りといえば15％になるでしょう。

しかし実際は、15％の利率にしたくても、カンタンには実現できません。

何も工夫をせずに土地を運用すれば、利回り5％～10％程度に陥ってしまいます。

一体どうすれば、利回りを増加させることができるのでしょうか？

実はどんな土地活用方法でも利用することができる汎用的な利回り増加テクニックがあります。

高利回りにしたいなら、次に挙げる3つの方法に気を付けみましょう。

それぞれの方法で実際に何が行われるのか、次項より掘り下げて紹介していきます。

土地活用を高利回りにする方法とは1.「初期コストを落とす」

利回りとは投資した金額の対しての利益額で弾き出される数字です。

つまり、利益をダウンさせることなく、投資金額を落としたら利回りをUPできます。

アパート経営やテナント経営など建物を建築する必要がある土地活用は、初期コストを落としやすいでしょう。

不必要な設備を見直し、外観に関するムダな出費を抑えると、初期コストを落とせます。

余計な紹介を省けば、業者間で引き起こされる「紹介料（マージン）」を取り去る効果がありますよ。

しかし投資額を落とすことに心を奪われすぎて、必要費用まで出し惜しみしないようにしてください。

必要部分を抑制ししまうと、ただの欠陥建物と化してしまいますよ。

土地活用を高利回りにする方法とは2.「収益を上げる」

利回りは、投資額と利益額で確定されるので、売り上げをアップさせることで高利回りにできます。

仮にアパート経営やテナント経営のケースでは、売り上げは「賃貸料」です。

投資額から先読みし「家賃をいくらにしたら利回りが15％になるのか」と目算するのもいいでしょう。

家賃は、最初にセッティングした金額から値下げはできますが、プライスアップできません。

募集スタート時は、利回りが20％になる家賃にセッティングしておきましょう。

20％の家賃で入居者がつかないようなら、利率15％の家賃に値下げするのがいいでしょう。

土地活用を高利回りにする方法とは3.「維持費を落とす」

利回りは、投資額以外に必要とされる金額も考慮されます。

毎月発生する経費（維持日）を落とせば、高利回りを達成できますよ。

アパート経営のケースでは、不動産会社に支払うことになる管理料や手数料が削れます。

またコインパーキング経営は掃除代行のコストなど、意外と削れる経費はあります。

経費の大半は、当事者以外の人に任せる「代行」で引き起こされるものばかりです。

自分で行う余裕のあるなら、自らトライしてみてはどうでしょうか。

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まとめ

「土地活用とは？」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか？

紹介した知識さえ押さえておけば、土地活用に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

今後、土地活用に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。