「借地による土地活用」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・土地活用における借地の基礎知識をわかりやすく教えて欲しい
・借地にはいくつか種類があるらしいけど、詳しく知りたい
・土地活用で借地を採用するメリットを教えてほしい
・借地で土地活用すると、すぐにもらえるお金があるって本当?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、「借地による土地活用」に挑戦しようとしてはいけません。

借地による土地活用に関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたが望む収益にならないのでしょう。

せっかく借地による土地活用に挑戦するのであれば、自分が納得いく儲けになってほしいですよね?

そこで今回の記事では「借地による土地活用」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「借地による土地活用」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。

読み終えた時には、

  • 「土地活用における借地の基礎知識と種類」
  • 「土地活用で借地を採用する5つのメリット」
  • 「借地で土地活用するともらえる4つのお金」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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土地活用における借地の基礎知識と種類

まず紹介するのは「土地活用における借地の基礎知識と種類」です。

通常の借地契約の場合、実際のところは貸し主から借地契約の解約はできません。

「法定更新」と言って、貸し主が自分で活用しているなど正当な理由がないとダメです。

だからこそ、理由がない限り、契約はお構い無しに更新される規定になっています。

このため昔は「土地を貸したら返ることはない」と、地主さんの間で言われていたほどです。

しかし、これではあまりに土地の所有者の方が不利といえるでしょう。

そのため、1992年に取り入れられたのが「定期借地制度」です。

定期借地契約は、わかりやすく説明すると「期限を切った借地契約」です。

契約期限が来れば、土地は貸し主に100パーセント返還されるという仕組みになります。

契約更新は貸し主の意向がない見られない以上、原則としてできません。

地主さんにとっては、土地を放棄することなく計画的な活用が可能になります。

また借り主も購入するよりも軽いコストの負担で土地を利用できるでしょう。

このように貸し主・借り主双方でメリットがある制度です。

ちなみにこれまで紹介した一定期間土地の力を借りる権利を「定期借地権」と呼びます。

現在では、次にしめす3つのタイプ定期借地権が存在します。

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

土地活用における借地の種類は3つ

  1. 一般定期借地権の基礎知識
  2. 建物譲渡特約付き借地権の基礎知識
  3. 事業用定期借地権の基礎知識

一般定期借地権の基礎知識

借地期間を50年以上に設定することを通じて、3つの特約を付けることが可能になります。

一つ目の特約は「契約を更新しないこと」です。

二つ目の特約は「建物を再築したとしても借地期間を延長しないこと」です。

そして最後の3つめは、「建物買取請求権を執行しないこと」になります。

つまり、借地期間満了を最後として、借り主は土地返還を約束させることができるのです。

契約の更新や延長に対応する必要はありません。

期間中は安定した地代収入を入手できるのはもちろん、地代の改定も可能です。

また、地代とは別に規則に沿った補償金を預かることができます。

補償金を金融商品やビジネス用資金、納税資金に充当しても問題はありません。

注意点としては、契約期間が50年以上と何十年という歳月になることでしょう。

だからこそ「公正証書」をしっかり作るのは必須です。

上記に記した3つの特約を抜かりなく文面で残しておくことが重要です。

建物譲渡特約付き借地権の基礎知識

借地期間30年以上(期間終了後)は土地の持ち主が建物を買い取ります。

これらを特約として付帯し、契約書を交わす借地権です。

一般定期借地権よりも短い期間で土地が戻ってくるのが特徴といえるでしょう。

例えばアパートやマンションを建てたケースになると、建物を買い取りができます。

買取後はそのままアパートおよびマンションのマネージメントに乗り出すことも可能になります。

もちろん、安定した地代収入や手付け金が得られるメリットもあります。

このように一般定期借地権のアドバンテージも受けることが可能となるのです。

注意点としては、期間終了後は土地の持ち主が建物を買い取る必要があることです。

建物によっては、それなりのキャッシュが必要になる場合もあります。

買取に向けた準備と資金計画をスピーディーに立てておくことが大切です。

事業用定期借地権の基礎知識

住居以外での事業に役立てることが大前提となります。

そのうえで、条件として10年以上50年以下の期間を設定して契約する借地権です。

住居用よりもコンビニや飲食店などのショップ、工場など向き土地に有効な定期借地権です。

契約終了後は、地主さんへの建物買い上げ請求はできないものとなっています。

つまり、最短10年で土地が返還されてくるのが魅力なのです。

立地環境によっては住居用の賃貸経営と見比べても収益性が良いのも見逃せません。

アパパン経営よりも高い地代を築きあげられるケースもあります。

注意点としては建物の用途が「家屋以外」という縛りがあることです。

利用者の絶対数が限られるのは避けられないでしょう。

場合によっては何年も借り手が期待できない可能性もあります。

そのため、「一般定期借地権」および「建物譲渡特約付き借地権」も視野に入れるのは必須です。

どちらを選択するにしても、柔軟な姿勢で対応することが必要でしょう。

ここまでは、「土地活用における借地の基礎知識と種類」をお伝えしました。

土地活用における「借地」の最低限おさえておくべき知識について、理解していただけたと思います。

ただし「なぜ土地活用で借地を採用すべきなのか」という具体的なメリットについては、まだわからないでしょう。

そこで次は「土地活用で借地を採用する5つのメリット」について紹介していきます。

土地活用で借地を採用する5つのメリット

自前で賃貸住宅経営や駐車場経営に取り掛かる場合があるでしょう。

その際、普通借地権と比べて、定期借地権には土地の持ち主への多くのメリットがあります。

ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

土地活用で借地を採用する5つのメリット

  1. 借金をせずに実施可能
  2. 長期的に安定した収入が得られる
  3. 経営・管理に手間がかからない
  4. 面倒な立ち退き交渉が不要
  5. 節税効果がある

借金をせずに実施可能

土地を担保に金融機関から融資を活用して、分譲マンション経営をする場合もあるでしょう。

そうすれば、建築費などのために数え切れないほどの借入金が発生します。

現在は空前の超金利時代ですが、ローン期間内に金利が上昇するリスクは高いです。

借入金額が大きい場合、返済額が圧倒的に増える危険性もあります。

一方、定期借地権なら、建物建設において建築業者へ払う借入金は必要ありません。

従って景気や金利動向に、不満を募らせる心配はないので一安心です。

長期的に安定した収入が得られる

自前で賃貸マンションなどにチャレンジする場合、必ず空室リスクが生じます。

また、10年後、20年後にはマンションも劣化します。

劣化につれて入居率や家賃の減少も心配されるでしょう。

これに対し、定期借地権におきましては、ひと味違います。

具体的には入居率などに影響されずに、毎月一定の地代収入が入ってくるのです。

しかも、50年契約なら50年間は景気にも左右されない収入が約束されます。

精神的にも家計の面でも思っている以上に安心感を得られますよ。

経営・管理に手間がかからない

自前で賃貸マンション経営などに着手する場合もあるでしょう。

そうなれば通常、オーナーの役職として入居者トラブルへの対応にあたります。

さらに建物の修繕や管理といったバラエティーに富んだ負担が肩に重くのしかかります。

定期借地権なら、経営やマネジメントにかかわる手間や心労とは無縁です。

面倒な立ち退き交渉が不要

普通借地権では借り主の権利が必要以上に守られています。

そのため、契約期間満了時の立ち退きに関するやりとりが難航することが日常茶飯事です。

貸し主の方が多額の費用を支払って、立ち退いてもらう事態が数多く見られたのです。

このような問題を解決する目的で組み込まれたのが、定期借地権といえます。

そのおかげで、立ち退きに関するわずらわしさの心配はほぼなくなりました。

節税効果がある

定期借地権の場合でも、宅地として活用することになれば税制面で優遇が受けられます。

1戸当たり200㎡以下の小規模宅地のケースをシミュレーションしてみましょう。

なんと固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されます。

また、相続税は最大45%の評価減に転じるなど、税の優遇措置はそのまま受けられます。

ここまでは、「土地活用で借地を採用する5つのメリット」をお伝えしました。

土地活用で借地を採用するとどんなアドバンテージが得られるのか、理解していただけたと思います。

ただし、借地で得られるアドバンテージはこの限りではありません。

実は借地をすると、すぐにもらえるお金があるのです。これも大きなアドバンテージと言えるでしょう。

そこで次は「借地で土地活用するともらえる4つのお金」について紹介していきます。

借地で土地活用するともらえる4つのお金

定期借地権では、毎月の地代しか手に入れることができないと考えがちです。

しかし「敷金」「保証金」など、地代以外にも手に入るお金があるのをご存じですか?

それを踏まえたうえで、ここでお伝えしたいことを先に伝えておくと、以下の通りになります。

借地で土地活用するともらえる4つのお金

  1. 借地にすると敷金が発生する
  2. 借地でも保証金は必要
  3. 権利金としてまとまったお金がもらえる
  4. 前払い地代をもらえる場合もアリ

借地にすると敷金が発生する

賃料未払いや原状回復費用のメンテナンスなどを目的に徴収するお金です。

土地活用における借家では、賃料の1〜2年分を設定するのが、常識的でしょう。

借地でも保証金は必要

保証金とは、期間終了後は無利息で返金する預り金です。

ただし、50年契約なら50年後に返金すれば良いお金なのを忘れてはいけません。

それまでは事業や運用に有効活用することもできます。

権利金としてまとまったお金がもらえる

地代とは別に権利金という形で、相当額の費用を受け取ることも可能です。

ただし、個人地主の場合は一般的に考えて不動産収入として課税を受けるため、要注意です。

また権利金額が土地価格の50%をオーバーする場合は、さらに留意しなければいけません。

譲渡所得課税(20%)に当てはまる可能性があります。

前払い地代をもらえる場合もアリ

地代を前払いしてもらう方式も、昨今ではよく使われています。

前払いの場合、一括して入手しても毎年分割して計上することができます。

そのため、税制上は大きなアドバンテージになるでしょう。

また、一時金の組み合わせはフリーで、自身の裁量次第となっています。

そのため借り主との交渉によっては、相当額の一時金を手にすることも可能です。

国税局は平成17年に、定期借地権における「前払い一時金」の税務上の立ち位置を示しました。

これにより、税制上の前払い家賃の扱われ方は激変しています。

具体的には期間中の地代を一括前払いで入手しても、毎年分割計上できるのです。

結果的に税制上、大きなアドバンテージとなり、土地所有者が有利になっています。

この制度を活用することで相当額の資金を得られ、投資や運用に役立てやすくなるでしょう。

主流となりつつある前払い地代方式

前払い地代は様々なメリットがあることから、借地において主流となりつつあります。

前払い地代は、基本的に返還不要です。

地代を前払いしてもらうものなので、預け金と違って返還の必要はありません。

また毎年分割して帳簿につけることができるのも魅力でしょう。

権利金とは違い、一括で入手しても毎年分割して計上することができます。

さらに前払い・月払いは好きなように設定できます。

前払い分を多くして一時金を多く手に入れることもできるでしょう。

もしくは月払い分を多く分配して長期に亘って安定収益を手に入れるなど、自由に設定できます。

最後になりますが、前払い地代の使い道はあなた次第、つまり自由なのも大きな利点です。

受け取った前払い家賃は、ローンの返済や自宅のリフォーム等、何に使っても自由です。

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まとめ

「借地による土地活用」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

紹介した知識さえ押さえておけば、「借地による土地活用」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

今後、借地による土地活用に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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