ローンなしの不動産投資といえば、現実的には難しい方法ですが、手持ちのお金があれば気になる手法となるでしょう。
だからこそ、ローンなしの不動産投資について、いまだに納得いく回答を得られぬまま、調べる人は少なくありません
具体的には「ローンなしの不動産投資」に関して、下記に示すような不安や疑問を解決すべく情報収集しています。
あなたも以下に示す内容と、同じような疑問や不安をもっていませんか？
・どっちにすべきかわからないので、ローンあり・なしどちらかを選ぶポイントを教えて
・手持ち現金が少額しかないけど、ローンなしで不動産投資はできる？
・ローンなしで不動産投資する時、どんなことに注意すればいい？
上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、「ローンなしの不動産投資」に挑戦しようとしてはいけません。
ローンなしの不動産投資に関する知識が圧倒的に足りていないので、このままではあなたがトクをすることはないでしょう。
せっかくローンなしの不動産投資に挑戦するのであれば、自分が納得いったうえで満足いく結果になってほしいですよね？
そこで今回の記事では「ローンなしの不動産投資」に関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。
この記事を読めば、あなたが知っておくべき「ローンなしの不動産投資」に関する知識は、すべて網羅できるとお約束します。
読み終えた時には、
- 「レバレッジが使えない？ローンなしで不動産投資するメリット・デメリット」
- 「どっちにすべき？不動産投資ローンあり・なしどちらかを選ぶポイント」
- 「300万円あれば大丈夫？現金が少額でもローンなしで不動産投資する方法」
- 「税務調査の対象になる？ローンなしで不動産投資する際の3つの注意点」
上記の知識について、しっかりと理解できていることでしょう。
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レバレッジが使えない？ローンなしで不動産投資するメリット・デメリット
まず解説するのは「レバレッジが使えない？ローンなしで不動産投資するメリット・デメリット」です。
この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。
「レバレッジが使えない？ローンなしで不動産投資するメリット・デメリット」の要点
- 金利がないので物件価格以上にムダなお金を払うことがない
- 貴重な自己資金を使い果たすことそのものがデメリット
- 不動産投資最大の魅力である「レバレッジ」を使えないのが難点
ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。
金利がないので物件価格以上にムダなお金を払うことがない
不動産投資はローン利用が当たり前ですが、もし現金で購入するのであればどんな利点が得られるのでしょうか。
メリットは「総支払い額が安く済む」というポイントで、「金利」がないので物件に支払うお金は、物件金額を超えません。
貴重な自己資金を使い果たすことそのものがデメリット
一方、現金払いのデメリットは「手持ちの資金のほとんどがなくなる」「レバレッジを利用できない」というポイントです。
現金払いということは、すべてキャッシュで払いこむので手持ちのお金を使い果たすという点でリスキーです。
手持ちの資金は当然減りますので、現金が入用になったときに対処できないというデメリットがあります。
不動産投資最大の魅力である「レバレッジ」を使えないのが難点
ローンを使わずに現金払いをチョイスしてしまうと、「レバレッジ」をかけることができません。
レバレッジとは、少ない自己資金でも購入対象とする物件を担保にして、融資を受けることが可能になることをいいます。
シンプルにいえば、ローンなしだと手持ち金が6,000万円であれば、6,000万円以上の投資はできないということです。
どっちにすべき？不動産投資ローンあり・なしどちらかを選ぶポイント
この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。
「どっちにすべき？不動産投資ローンあり・なしどちらかを選ぶポイント」の要点
- 究極的にローンあり・なしどちらかを選ぶのはあなたの考え次第
- そもそも不動産投資はローンを使うのが一般的な手法
- 手早く資産を増やしていきたいなら不動産投資ローンを使うべき
ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。
究極的にローンあり・なしどちらかを選ぶのはあなたの考え次第
「なぜレバレッジをつかわないの？」「現金なら不動産投資の良さが出ないのでは？」という疑問はよくあります。
確かにその通りですが、投資に失敗・成功は存在するものの、投資方法に正しい、間違いは存在しません。
そのため、究極的には「ローンあり」「なし」というふたつにひとつを選ぶのは、あなたの考え次第となります。
そもそも不動産投資はローンを使うのが一般的な手法
不動産投資は自分の手持ち資金を出来る限り使わず、資産形成が出来る事が最大の魅力です。
銀行のお金（融資）を使い物件を取得し、賃貸料金によって借入を返済して返済後は自分の資産になるのが理想の不動産投資方法です。
しかしながら、自分のお金をどうしたいかが異なってくれば投資方法は代わり、請け負うリスクも変わって来ます。
手早く資産を増やしていきたいなら不動産投資ローンを使うべき
自分の手持ち資産を増やしたい場合は、アクティブに収益を狙い、更に投資をする（融資を受ける）のが良いでしょう。
もちろんリスクは高くなりますが、その分、見こみどおりに進めば大きなリターンが狙えます。
事実、レバレッジで大金持ちになった人が成功者のほとんどを占め、不動産で資産を築いた人はほぼ融資を使った収入です。
逆に資金を急速に増やす必要がなく、安定した売り上げを狙う場合は現金での投資を狙うのが良いでしょう。
300万円あれば大丈夫？現金が少額でもローンなしで不動産投資する方法
この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。
「300万円あれば大丈夫？現金が少額でもローンなしで不動産投資する方法」の要点
- 現金がなくてローンを使えない人は「ノンバンク」を使うと良い
- 比較的少額の現金でも買える投資用不動産は区分マンション
- 区分マンションの他にも中古戸建も投資対象としてオススメ
ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。
現金がなくてローンを使えない人は「ノンバンク」を使うと良い
金融機関が投資者に求めるものは、「ローンを100パーセント返済してくれること」です。
年収の高い人や信頼関係ができている人は、返済能力ついて金融機関は安心感を持ちます。
しかし、投資者の属性によっては金融機関が貸し付けを渋るパターンもあります。
「年収が低いから無理なのだろうか」「非正規社員だと融資がおりないのか」などと不安に思う人もいるかもしれません。
しかし、そのような人たちが不動産投資をスタートできないかといえば、そういうわけでもないのです。
その代表的な方法としては、少額ながら現金不動産を手に入れる、ノンバンクを利用する、という手段があります。
比較的少額の現金でも買える投資用不動産は区分マンション
300万円程度で買える区分マンションなども市場には存在するので、まずはそうした物件から始めることもひとつの方法です。
そして、その運用を成功させることで投資対象を増やしていくのです。
ただし、現在は不動産の価格がハイレベルなので、区分マンションへの投資では利益が出にくい傾向にあり、要注意です。
区分マンションの他にも中古戸建も投資対象としてオススメ
上述したように残念ながら、属性（年収が低いなど）が悪いと融資を受けにくい場合もあります。
基本は現金で買える物件から、チャレンジしてみることをおすすめします。
少額で買える物件は区分マンションなどが代表的ですが、中古の戸建も300万円以内で購入できることも少なくないです。
税務調査の対象になる？ローンなしで不動産投資する際の3つの注意点
この章で絶対に理解していただきたい要点をまとめておくと、以下の通りになります。
「税務調査の対象になる？ローンなしで不動産投資する際の3つの注意点」の要点
- ローンなしで購入してしまうと「住宅ローン控除」が使えない
- 現金購入をすると税務署から「税務調査」が入る可能性があがる
- 親から贈与したお金で不動産を購入すると高確率で税務調査される
ではそれぞれの内容を、次項より詳しく解説していきましょう。
ローンなしで購入してしまうと「住宅ローン控除」が使えない
投資物件を現金購入した場合は「確定申告」に手を付ける必要はありません。
投資物件を買った翌年に確定申告を実施している人は「住宅ローン控除」を受けるために申告をしているだけです。
現金購入の場合は、住宅ローン控除が役に立たないので関係ありません。
現金購入をすると税務署から「税務調査」が入る可能性があがる
現金購入だと税務署からお尋ねが突然来て、「税務調査」が入る可能性が高くなります。
不動産購入者全体から見ると、不動産を現金一括で手に入れるケースはレアなので、お金の出所は怪しいと確認しに来るのです。
ただ、仮に調査が来ても、お金の出所が法律的にアウトではないことを主張できれば、問題ありません。
そのため、不動産投資物件を買うのに注ぎ込んだお金を証明できる「預金通帳の残高」は残しておきたいものです。
親から贈与したお金で不動産を購入すると高確率で税務調査される
特に注意したいのは、非課税の範囲内で、あなたの親御さんから贈与を受けた場合です。
「お金をいくら受け取ったか」の流れを「通帳の印字」を通じて証拠を残さないと、税務署に深く調べられる可能性があります。
投資物件を親からのお金で現金購入するケースは、税務書の存在をしっかり意識しながら行動しましょう。
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まとめ
「ローンなしの不動産投資」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか？
あなたにとって必要な知識は、すべて網羅できているので安心して大丈夫ですよ。
今回テーマにした「ローンなしの不動産投資」に関する知識を使って、今後に活かしてもらえれば幸いです。