もしあなたが中古マンションの売却を検討しているのなら、以下のような考えを一度は持ったことありませんか？
・話すべき内容と話さないでいい内容の区別がつかない
何も知らないままであれば、不安や疑問は永遠に解決することはできません。
問題を解消してマンションの売却を成功させたいですよね？
そこで今回の記事では、マンション売却における「告知義務」について解説していきます。
この記事を読むことによって、「買主に話さないといけない事は何なのか」を理解することができますよ。
記事を最後まで読めば、「実は内緒にしておいていいこと」もハッキリわかることでしょう。
SUUMO（スーモ）運営で利用者数が多い！不動産の最高額をチェック
＞賃貸で有名なスーモが運営で安心！＜
＞訪問者数も2,000万人以上と実績も間違いない＜
※田舎や地方の方はNTTグループ運営「HOME4U」も併せて依頼するのがオススメ
そもそも告知義務とは？
自分が住んでいたマンションを売却する場合、売主となるあなたには「告知義務」が法的に求められます。
「告知義務」をカンタンに説明すると「持ち主しか知らない問題や欠陥を購入者に伝える義務」のこと。
告知義務はネガティブな内容ばかりのため、購入者に伝えると一気に買う気が失せることもよくあります。
売却する金額が下がることも少なくありません。
そのため告知義務に当たる内容を“なかったこと”にする人が絶えないのです。
もし告知義務を怠ってしまうと、裁判沙汰になることでしょう。
告知義務違反での訴訟は、ほぼ間違いなく持ち主が負けます。
そうなれば莫大な損害賠償を請求され、一文無しになることも・・。
告知義務は明確なルールがない
実はマンション売却における告知義務に明確なルールは存在していません。
つまり「xxは告知義務に該当する」というxxが法律でしっかり決められていないのです。
過去の事例だと自殺が起こった部屋なのを内緒にしていても「告知義務違反」にならなかった例もありました。
隣の部屋で自殺が起こっていたことを内緒にしていても、違反にならなったことも。
一方、自殺があったことを内緒にして売却したところ、違反だと判決が出たこともあります。
このように告知義務に対する解釈は事例によって様々あり、「何を内緒にしていたらアウト」と明確に定められていないのが現状なのです。
告知義務違反になる可能性の高い問題とは
マンション売却において、明確に告知義務違反に該当することは定められていないと紹介しました。
しかしあなたも同じような法的解釈をされるかと言えば、そうではありません。
明確になってないが故に、違反扱いされる可能性も大いにあるのです。
そこでここからは、マンション売却において「告知義務違反」と判断される可能性の高い問題について紹介していきます。
下記にリストアップした項目の中には、告知義務違反と判断されない場合もありますが、余計なトラブルを回避するためにもなるべく事前に説明しておくのがベターでしょう。
事前に説明しておくべき問題は、以下の通りです。
- 自殺（自分の部屋・隣の部屋・マンション内の他の部屋）
- 事件（殺人・傷害・盗難・ストーカー被害・孤独死・火災など）
- ご近所トラブル（喧嘩・騒音・異臭など）
- ネガティブな施設が近くにある（暴力団の事務所・葬儀場・下水処理施設など）
- 部屋の劣化（雨漏り・シロアリなど）
- 自然災害（浸水・地震など）
内緒にしても問題にならないもの
ここまでは購入希望者に話しておくべき「告知義務違反に該当する可能性の高いこと」について紹介しました。
しかし中には紹介したこと以外にも、購入者にとってネガティブになりえる問題はあります。
以下のような問題が上げられるのではないでしょうか？
- 建具の調子が悪くて、窓や扉の閉まりが悪い
- 間取りの使い勝手（＝銅線）が悪い
- 気づきにくいところに汚れやヒビ、カビなどがある
- キッチンお風呂の設備の調子が悪い
これらはすべて持ち主しか知らない「購入者が不利益になる可能性がある問題」です。
しかし告知義務がある問題とはいえません。なぜかというと、個人の主観や感想にすぎないからです。
内緒にして買主から訴えられたとしても、あなたが罪に問われることは限りなくゼロに近いでしょう。
内緒にできない場合はどうする？
先ほど告知義務にならない問題について紹介しました。
しかし告知義務がないとは言え、購入者に黙っているのは気が進まないという人もいるでしょう。
そんな人におすすめなのは、案内の時点で内覧者に教えることです。
内覧時に渡す案内状の中に「内緒にするのが忍びない問題」をすべて記入しておきましょう。
自分に言うのは気が引けるという人にとっても、非常に有効的な方法です。
書面に落とし込んでいるので、後から「言った」「言ってない」とトラブルになることも防げます。
ただし大抵の場合は、不動産会社側から「そんなことはしなくていい」とクギを刺されることでしょう。
内覧者の買いたいという気持ちを一気に失わせる可能性があるからです。
不動産業者は告知義務についてもプロです。言わないとマズいことは熟知しています。
きっとあなたが心配している問題が、告知義務に該当していないこともすぐに気づくでしょう。
だからこそ、販売の邪魔になるだけとあなたを説得してくるはずです。
売却をスムーズに進めたいなら、業者の指示に従ったほうがベターでしょう。
不動産を高く売るなら不動産一括査定は欠かせない
不動産を高くスムーズに売りたい！
そう考えるなら2つのポイントがあります。
- あなたの不動産に強い会社を見つけること
- あなたと相性の良い不動産会社を見つけること
2つ書きましたが、まとめると「信頼できる不動産会社を見つけること」。
ただ、信頼できる不動産会社と言われても、探せられないですよね…
そんな時に便利になるのが不動産一括査定サイトです。
不動産一括査定サイト（サービス）を利用すると、あなたの売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入れるだけで、適切な不動産会社を自動的にマッチングし、複数の不動産会社へ一度に査定依頼が行えます。
不動産一括査定を選ぶ3つの基準とオススメの使い方
筆者が考える不動産一括査定のオススメランキングをお伝えします。
不動産一括査定も様々ありますが、やはり家やマンション、土地は高額になりますので、より得意としている会社を見つけたいですよね。
サイトを選ぶ基準としては下記3つ。
不動産一括査定を選ぶときの3つの基準
- 大手不動産会社に最低でも1社は査定が行えること
- 中堅や地域密着の不動産会社にも査定が行えること
- 不動産一括査定の運営会社がしっかりしていること
ポイントは、大手から地域密着の不動産会社まで幅広く依頼をすること。
大手は取引実績が豊富な分、やっぱり売却力があります。
ただし、お客さんをたくさん抱えているため、仕事のやり方がマニュアル通りといった感じ。
逆に中堅や中小・地域密着の不動産会社は社長自らが対応してくれたりします。
不動産一括査定を1つだけ使っても、大手不動産会社が見つからなかったり、逆に大手のみしか依頼できない場合が多々あります。
筆者としては、不動産は高額商品になるので、時間が掛かっても複数の不動産一括査定を使って、大手、中堅、地域密着の不動産会社それぞれに依頼することをオススメしています。
【結論】不動産一括査定のかしこい使い方
東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良の方は3サイトを併用する県庁所在地などの人口が多い都市は2サイトを併用する
地方や田舎などの人口が少ない市町村は3サイトを併用する
収益・投資用物件に強い会社が多数見つかる3サイトを併用する
まとめ
マンション売却における「告知義務」について必要知識を紹介してきましたが、いかがだったでしょうか？
告知義務違反にあたる可能性の高い問題はいくつかあり、違反に該当しない問題もあることを理解いただけたと思います。
マンションの売却をする際は、今回紹介した知識をぜひ活用してみてください。