「土地活用の利回り」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

あなたも同じような疑問や不安をもっていませんか?

・土地活用の利回りは重要だと知ってはいるけど、詳細はよく理解できていない・・・
・どうすれば土地活用の利回りをUPすることができるのか教えてほしい
・土地活用の方法の中で、高い利回りになる方法は何?

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、土地活用にチャレンジしては絶対にダメです。

利回りの高い土地活用を選択できないでしょうし、高い利回りになるはずの土地活用が、無知のせいで失敗してしまうかもしれません。

せっかく土地活用にチャレンジするのであれば、誰よりも高い利回りで運営したいですよね?

そこで今回の記事では土地活用の利回りに関する疑問・不安について、元・不動産業者である筆者が回答していきます。

この記事を読めば、あなたが知っておくべき「土地活用の利回り」に関する知識はすべて網羅できるとお約束します。

読み終えた時には、

  • 「土地活用における“利回り”の基礎知識」
  • 「土地活用の利回りをUPさせるテクニック」
  • 「高利回りになりやすい土地活用方法」

についてしっかりと理解できていることでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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土地活用における利回りの基礎知識

まず紹介するのは土地活用における「利回り」の基礎知識です。

初心者は「利回りが良い土地活用は儲かる」程度の知識しかなく、利回りの本質を理解できていません。

土地活用をするのであれば、利回りについてもっと理解をふかめておきましょう。

利回りを一言で表すと、「投資したお金に対して、どれくらいの利益が手に入るかを示す数値」です。

土地活用における利回りは3つの種類があります。

土地活用における3つの利回り

  1. 表面利回り
  2. 実質利回り
  3. 想定利回り

それぞれの利回りについて、詳しく紹介していきましょう。

土地活用における利回り1.表面利回り

表面利回りは、マンションの年間賃料を価格で割ったものです。

もっとシンプルにいえば、不動産のチラシに載っている利回りが、表面利回りです。

表面利回りは、「賃料÷価格」という単純な計算式に当てはめて出されただけの数字なので、実際にかかっている経費は加味されていません。

例えば、税金、保険料や修繕費の諸経費が内包されていないので、キチンとした事実である「運営状況」を見極めることはできません。

その反面、簡単に大体の利回りを理解できますので、他の土地活用方法と比べるのに適していますし、大まかではありますが収益シミュレーションを把握する際に役立ちます。

土地活用における利回り2.実質利回り

実質利回りは、表面利回りとは違い、土地活用に発生する諸経費を全て加味し算出した実際の利回りです。

どのような諸経費がかかるかを全て加味し、収益シミュレーションを確認しておきたいときには役にたちます。

ただし、入居率は実際に運営してみないと、正確な数値を把握することはできません。

シミュレーション段階で満足いくような収益結果が出ていても、入居率が伸びず、結果利回りが悪くなってしまうことも考えられます。

現実におこりえる収益シミュレーションを把握するには、実質利回りを見るようにすることが大切です。

しかし実際の土地活用がスタートしてからの真の利回りは、事前に把握できないのが実状です。

それでも利回りを出したいのであれば、専用の計算式に実際の数字を当てはめると、実質利回りを計算できますよ。

しかし実質利回りの計算式で難解で、素人にはとっつきにくい内容です。

インターネットの実質利回り計算サイトなどをうまく活用した方が確実かつ効率的でしょう。

土地活用における利回り3.想定利回り

想定利回りとは、満室を想定し、家賃収入を購入価格で割った数値です。

想定利回りも、表面利回り同様、良い状況での数値なので、実際の経営状態とは異なってきます。

ハッキリいって「都合の良い利回り」なので、実戦には役には立ちません。

土地活用で目指すべき利回り

仮に1,000万円を投資して行った土地活用で、毎月200万円の利益が出ているならば、土地活用の利回りは「20%」です。

土地活用において15%を超えてくると、「高利回り」と言われ、優れた土地活用と判断されるでしょう。

土地活用をする上で、高利回りにしたいのであれば、利回り15%を上回ることを目標としてください。

ここまでは、「土地活用における“利回り”の基礎知識」をお伝えしました。

土地活用における利回りとはどんな数値なのか、理解していただけたのではないでしょうか。

次に紹介するのは、「土地活用の利回りをUPさせるテクニック」です。

土地活用の利回りをUPさせる3つのテクニック

前章では土地活用における「利回り」の基礎知識を紹介しました。

高利回りを実現したければ、15%を目指すべきと理解いただけたと思います。

しかし実際は、15%の利回りにしたくても、簡単に実現できません。

何も工夫をせずに土地活用すれば、利回り5%〜10%程度になってしまいます。

一体どうすれば、利回りをUPさせることができるのでしょうか?

実はどんな土地活用方法でも使える汎用的な利回りUPテクニックがあります。

高利回りにしたいなら、以下の3つの方法を意識してみましょう。

高利回りの土地活用にする3つの方法

  1. 投資額を落とす
  2. 売り上げを上げる
  3. 経費を落とす

それぞれの方法で具体的に何が行われるのか、次項より詳しく紹介していきます。

高利回りの土地活用にする方法1.投資額を落とす

冒頭でお伝えした通り、利回りは投資した金額の対しての利益額で算出される数字です。

つまり、利益を落とすことなく、投資金額を落とせば利回りをUPできます。

土地活用は色々な初期投資がありますが、中でもアパート経営やテナント経営の建物を建てる必要がある土地活用は、投資額を落としやすいでしょう。

不必要な設備を見直し、外観に対するムダな出費を抑えると、投資額を落とせます。

余計な紹介を省けば、業者間で発生する「マージン」をなくす効果がありますよ。

しかし投資額を落とすことに夢中になりすぎて、必要な部分の費用までケチらないようにしてください。

必要部分を削ってしまうと、ただの欠陥建物になってしまいますよ。

高利回りの土地活用にする方法2.売り上げを上げる

利回りは、投資額と利益額で数値が決まるので、売り上げを上げることで高利回りにできます。

仮にアパート経営やテナント経営の場合、売り上げは「家賃」です。

投資額から逆算し「いくらの家賃なら利回りが15%になるのか」と考えるのもいいでしょう。

家賃は、最初に設定した金額から値下げはできますが、値上げできません。

募集開始時は、利回りが20%になる家賃に設定しておき、入居者がつかないようなら利回り15%の家賃に値下げするのがいいでしょう。

高利回りの土地活用にする方法3.経費を落とす

利回りは、投資額以外に発生する金額も考慮されます。

毎月発生する経費を落とせば、高利回りを実現できますよ。

アパート経営の場合は、不動産会社に払う管理料や手数料、駐車場経営は掃除代行の費用などなど・・・意外と削れる経費はあります。

経費の大半は、第三者に任せる「代行」で発生するものばかりです。

自分で行う時間があるなら、自らやってみてはどうでしょうか。

ここまでは、土地活用の利回りをUPさせるテクニックをお伝えしました。

どうすれば土地活用の利回りをUPすることができるのか、理解していただけたと思います。

次に紹介するのは、「高利回りになりやすい土地活用方法」です。

高利回りになりやすい6つの土地活用方法

前章ではどんな土地活用方法でも実戦できる汎用的な「収益率UPテクニック」を紹介しました。

テクニックを意識すれば、収益率の15%以上になるでしょう。

しかし土地活用の中には、下手なテクニックを講じなくても高利回りになる方法があります。

つまりは初心者でも高収益を実現できる土地活用方法があるのです。

先ほど紹介した収益率UPの手法を組み合わせて使用すると、15%どころか、夢の20%台の収益率を達成できるかもしれません。

具体的には次の方法が、収益率が高くなりやすい土地活用方法です。

高利回りになりやすい6つの土地活用方法

  1. アパート経営
  2. テナント経営
  3. 駐車場経営
  4. 老人ホーム経営
  5. 広告看板設置
  6. コインロッカー設置

高利回りになりやすい土地活用方法1.アパート経営

余っている土地に、アパートを建築し、賃貸人を募集して賃貸収入を得る土地活用でおなじみです。

日本で最も人気のある土地活用でしょう。

アパートを建てる費用は、あなたが依頼する会社や住んでいる地域によって異なりますが、1,000万円で終わりません。

いくら安くても3,000万円〜4,000万円以上かかります。

工法と建設階数に応じては、1億円以上になることもあります。

高額の建築費を自己資金で充当することは容易でないので、アパート管理専用の「投資融資」を利用して資金を調達することになるでしょう。

「投資ローン」の存在がアパート経営の評判を磐石している理由の一つです。

自己資金がなければ実現できない土地活用は多いですが、アパートの管理は投資ローンがあるので、自分の資金が全くない人でも実現できる可能性を持っています。

土地を持っていて、巨額の自己資金がない場合は、「投資融資が利用できる」という理由でアパート事業を選択することもあります。

またアパート経営は建築費用に相当するリスクを支払うことになりますが、見合った稼ぎを手に入れやすいです。

配置や家賃の設定に大きなミスに値しないと、収入の高い利益を継続できます。

保有土地が駅の近くや学校周辺にあると、アパート事業を失敗する可能性が非常に低いといっても過言ではありません。

アパートの管理は日常の運営を安定化させる様々なサポートがあるのも魅力です。

空室リスクが限りなくゼロに近づく「一括借用制度」や、入居者のクレームや家賃回収まで業者が代行する「業務委託制度」など、魅力的な制度があります。

家主を成功に導く制度が豊富にあるので、アパートの管理は昔も今も一定の評判を獲得し続けているのです。

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アパートでの土地活用についてもっと知りたい人へ

高利回りになりやすい土地活用方法2.テナント経営

テナントの経営は、空き地に小さな建物を建設し、企業や事業者に貸し出す土地利用方法です。

アパート事業と同様に、賃貸収入を得ることができる土地活用なので、高利回りになりやすい土地活用としておなじみになっています。

テナントはさまざまな種類があり、手に入れたい収益によって、ビルにするか1階をテナントにするか決定します。

ただしプロから一定の評価を得ているのは、2階以上の規模のテナントです。

重層アパートと比較すると小規模なので、初期投資が安くなると考えている人もいるでしょう。

しかし長期的な運用を想定した鉄骨構造の建物するためには、必要な資金は膨大になります。

ほとんどの場合、少なくとも5,000万円から多くは1億円以上になるでしょう。

アパートの管理と同様に、テナントは投資融資対象なので、全額自己資金で負担する必要がありません。

投資ローンの存在が、テナントの経営に参加できる所有者の幅を広げていることは間違いないでしょう。

テナントはマンションの管理よりも、初期投資が高いのが欠点ですが、それを補うメリットがある土地活用です。

テナント経営における最大の利点は、家賃を高額に設定できる点です。

テナントの家賃は、アパートやマンションの数倍以上に設定しても相場に何の違和感もありません。

また、家賃滞納が出てこないのも大きな魅力です。

法人は必要な経費でリースを記録しているので、基本的には延滞しません。

もし家賃滞納をしてしまうと、ビジネスパートナーや銀行の印象に悪影響を与えるので最優先で入金してくれます。

一方、テナントの経営の欠点があることも忘れてはいません。

テナントは利用者が見つかるまで、かなり時間がかかります。

対象が事業主や企業に限られているので、避けることができない欠点ですが、建設前から募集しておけば完成後スムーズに利用者を見つける事ができます。

高利回りになりやすい土地活用方法3.駐車場経営

駐車場は「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があり、いずれかを選択する必要があります。

利用者を埋めるだけで間違いない収入を得ることができる 「月極駐車場」が昔からの定番ですが、高利回りという観点では「コインパーキング」が注目されています。

月極駐車場の弱点の「収入制限」が、コインパーキングにはないのが有名になった要因です。

コインパーキングは、より多くの人々が使うほどに優れた収益を得ることができます。

実際に駐車場の管理で「生活できるほどの収入」を手にした人は、コインパーキングを選択しているのが実情です。

しかしコインパーキングは月極駐車場に比べて、リスクが高い方法であることも事実です。

専用機器を購入し、機器を地面に埋め込む必要があります。

初期費用が高く、工期の長いので、リスクという観点では月極駐車場と比較して勝てるところがありません。

だからこそ、コインパーキング失敗した場合、大きな損害になります。

コインパーキングを確実に成功したいなら、保有土地の周りの駐車需要を適切に調査してシミュレーションしておきましょう。

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高利回りになりやすい土地活用方法4.老人ホーム経営

「アパート経営」の方法に比べると、土地利用の方法として浸透していなませんが、「老人ホーム経営」は高利回りにできる活用方法です。

老人ホームの経営は、空き地に専用の施設を建設し、利用者の毎月の利用料収入を得る土地活用です。

まだ解決の兆しが見えない高齢化問題の影響で、老人ホームはどの地域でも慢性的に不足しています。

莫大なニーズがあることに焦点を当てた土地活用の専門家が「収益性が高い」「社会貢献になる」と、老人ホームの経営を選択しています。

潜在的な利用希望者が多いため、ユーザー数に支障がなく、実行すること自体が社会貢献なので、非常に魅力的な土地活用と評判があります。

しかし、老人ホームに巨大な危険があることも忘れてはいけません。

老人ホーム施設を建設するための経費はもちろん、それ以上に注意しなければならないことは、オペレーティング関係の「日常業務」です。

老人ホームでの仕事のミスは、プロジェクト自体を頓挫させる致命的な問題になることがあります。

土地所有者として老人ホームを経営する立場になる場合、従業員の教育はもちろん、施設の設備についても十分配慮する必要があるでしょう。

高利回りになりやすい土地活用方法5.広告看板設置

狭小地においては、最強の高利回り土地活用方法が「広告看板設置」です。

収益の「安定性」と「手に入る金額」では、最も優れた方法であるといってもいいでしょう。

方法も非常に簡単で、空きスペースに広告看板を設置し、事業者と法人の広告を募集するだけです。

看板掲載広告料は、1件当たり数万円から数十万円です。

看板は一度掲載されると解約にくいため、毎月数万円から数百万円が永久的に加算されます。

何度もいいますが継続して狭小地で行うことができる、最強の高利回り土地活用といっても過言ではないでしょう。

「狭小地で安定した高収益を実現できる他の方法がないかな?」と迷ったら、迷わず広告看板を設置しましょう。

ただし広告看板を設置するために注意しなければならない点があります。

人通りの多い場所以外は、広告を掲載する事業者と法人を見つけることができません。

どんな場所でもOKというのはありませんので、注意してください。

高利回りになりやすい土地活用方法6.コインロッカー設置

空きスペースにロッカーを設置して利用者を募集する「コインロッカー設置」は、高利回り活用として最近注目されています。

観光地の土地と駅に近い土地であれば、莫大な利益創出も可能でしょう。

必要なコインロッカー本体とそれを置くためのスペースだけなので、15坪以下の狭小地でも十分に可能な方法です。

しかし、コインロッカー設置は、「立地が命」の土地活用の方法です。

住宅地にある狭小地にポツンと設置しても、利益は出ません。

荷物が多くて大変な思いを経験している人が多い場所への設置が成功の鍵です。

具体的には駅や観光地も商業地域の近くに設置すれば、高利回りになるでしょう。

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まとめ

「土地活用の利回り」をテーマとして主に3つの知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

紹介した知識さえ押さえておけば、「土地活用の利回り」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

今後、土地活用にチャレンジする機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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